西部机场集团西安高新宗地项目市场定位及市场研究.pdf

高新项目地开发方向初步定位及市场研究 1 目 录 第一部分：地块初步研判及定位摘要 3 第二部分：宏观市场分析 4 第三部分：西安市及本案所处区域各业态市场分析 13 一、 写字楼业态市场分析 14 1、国内写字楼市场近况 14 2、西安写字楼宏观经济环境分析 17 3、区域写字楼市场整体状况分析 21 4、西安写字楼市场特征总结 22 5、本案写字楼部分总结 24 二、 酒店业态市场分析 24 1、背景状况 25 2、西安酒店供需情况分析 25 3、区域酒店市场供需情况分析 25 4、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位 29 三、 酒店式公寓市场分析 30 1、西安市酒店式公寓现状 30 2、酒店式公寓业态概念 36 3、现有及潜在酒店式公寓分布 37 4、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位 38 四、 商业市场分析 36 1、商圈的定义 37 2、西安市区主要商圈分析 38 3、高新区域商业业态分析 50 第四部分：综合体项目的规模参照 53 一、 综合体项目基本情况 52 二、 综合体项目情况小结 55 第五部分：本案所处区域简要概括 57 2 第一部分：地块初步研判及定位摘要 项目区位：项目地位于西安国家高新技术产业开发区中央商务区（CBD ）内，与区内 绿地世纪城隔路相望，距市中心１０公里，距机场３５公里。 四至范围：北接锦业路，南临锦业一路，西起丈八四路，东至规划路。 投资主体：西部机场集团 总占地 121.639 亩（含社会停车场 8.216 亩、代征路 30.827 亩） 净用地面积 82.596 亩 土地性质 交通运输用地 容积率 ＜3.5 建筑密度 ＜ 35 ％ 绿地率 ＞35 ％ 停车位 0.5 辆/100 平方米 经过对西安市及本案所处区域市场的分析，根据本案土地性质、投资主体现有资源和 西部机场集团的实际需求，考虑西安高新区 CBD 的未来发展趋势，我们对项目定位及业态 作进行初步分析和建议： 根据西部机场集团的航空旅行服务资源结合项目区位及 CBD 商务属性做出项目的总定 位——西部航空国际商务港 根据现有土地性质为划拨交通用地，不具备开发商品住宅的基本条件，结合西安高新 区 CBD 的整体定位，对项目所含业态种类做如下初步定位：城市候机中心、写字楼综合体 （5A 甲级写字楼、西部机场集团下属企业办公地）、商业综合体、五星级酒店和酒店式公 寓、停车场（附加汽修中心）五大部分； 3 第二部分：宏观市场分析 一、西安房地产行业现状与特点 (一) 现状背景  西安历年主要经济指标 年度 2001 2002 2003 2004 2005 2006 国内生产总值（亿元） 734 823.46 940.35 1095.87 1270.14 1450.02 固定资产投资（亿元）