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房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式  (一) 基本操作模式  （1）信托资金 （2）信托贷款 投资者  信托公司  开发商  （委托人）  （受托人） （项目公司）  （4）信托收益 （3）支付利息 及本金 偿还本金                                        资产抵押、股权质押、第三方担保  图 1：贷款性信托的操作模式简图  关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时， 被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模 式参见图 1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本， 还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业 的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比 例不低于 30%¹，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅 于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务 监管有关问题的通知》（简称“265 号文”）的规定，严禁信托公司以 投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而 且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门 核发的二级房地产开发资质²。其基本融资方式参见图 2.  注：  1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为 30%；  2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第 16 期。    贷款型信托        对（公司）           进入        风险控             期限/成本/金额     退出  项目要求              方式        制措施                               方式    “四证”齐全   资产抵押（不 期限较短（1     至 2 年居多） / 自由资金达   动产，抵押率     到 30%/二级 发放贷款 一般 50%左 / 几千万到几 偿还贷款本金   以上开发资 （债权） 右）/股权质押 亿不等/ 成本 （并支付利息）    质/项目自盈 /第三方担保/ 相对较低    能力强  设置监管账户   等    图 2：贷款型信托的融资方式简图  (二) 案例：Y 项目贷款集合资金信托计划 1. 项目背景 1) 项目基本情况 A 公司注册资本4.24 亿元，主营房地产项目的经营与开发。B 集 团是A 公司的全资母公司，持有A 公司100%股权。C 集团是B 集团的 控股股东，A 公司自成立以来已开发完成7 个项目，总建筑面积达50 多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股 控股 A公司 B集团