一丶市场研判.pdf

一、市场研判 XX概况 XX市XX区东部重镇XX镇，位于金东义西结合部，是两市经济发展轴上的联结点。 XXXX镇功能定位镇功能定位，金华市经济重镇金华市经济重镇，金义产业发展轴和城市走廊的节点城市金义产业发展轴和城市走廊的节点城市，中国中国 小商品城的产业发展区。 XX镇未来人口发展规划，到2020年中心镇区人口规模20万人。 交通优势：位于XX大都市区中心位置，距XX城市中心区、XX城市中心区各20公 里左右。道路系统发达：北有杭金衢高速、东有甬金高速、西有金丽温高速。快速路 设置北有设置北有0303省道省道、、金港大道金港大道、、金义城际快速金义城际快速、、南有金义南线南有金义南线。。 XX地产概述 随着随着XXXX快速的经济发展快速的经济发展，XXXX镇及周边城镇房地产发展明显提速镇及周边城镇房地产发展明显提速，从普通住宅到高从普通住宅到高 端住宅，该区域已经聚集了多个房地产项目。 在价格方面，2009年是整个房产市场大步提升的一个时期，各个区域价格都得到 了不同程度的提升，由于本区域处于价格的低处，通过市场，及多个高端项目的建设 与销售，价格有一个明显的跳跃，基本上涨1000元/平米左右，甚至在高端项目上上涨 的幅幅度更明显幅幅度更大。 • 银厦银厦·天山龙城天山龙城 地处金三角金港大道与进园大道交叉口，占地面积12673㎡，南边与2000亩生态绿化 公园相望，以别墅和排屋为主要构成的高端居住社区。 • 香水湾· 国际花园 地处付村周边，03省道与金山大道交叉口，中心大型水景为主，包括别墅、联体排屋 为为主，花园洋房花园洋房、高层为辅总占地面积约高层为辅总占地面积约400000平方米大型居住项目平方米大型居住项目。 • 四季新城 四季新城与本项目同处孝顺镇金山大道，是开发区内首个集别墅、排屋、多层公寓及 运动休闲公园于运动休闲公园于一体的社区体的社区，占地占地240240余亩余亩，内部配套设施完善的大型中高端居住项内部配套设施完善的大型中高端居住项 目。 • 绣水山庄 绣水山庄坐落于曹宅旅游大道以东、红旗水库以西，北临大佛寺，东临3000㎡人工湖 泊，占地面积35045㎡大型住宅小区，该项目具备良好的自然环境，是该区域内首个 风景区边的高端项目。 随着经济的发展，该区域内的住宅项目的品质及对周边和项目内部的配套要求越 来越高，那么该区域的项目建设到现在，更多的讲究环境及本身的品质和品位。但从 整个区域看整个区域看，，该区域项目虽然品质上有明显提高外该区域项目虽然品质上有明显提高外，，但在新的理念引进及物业服务方但在新的理念引进及物业服务方 面还有所欠缺。 目前该区域的销售状况比较平淡，由于09年的发展加快了对该区域项目的销售进 度，由于多个项目都从早期就开始开发，目前基本为销售结束或尾盘阶段，目前正处 该区域销售空白期，这将对本项目而言是最大的机会。 总体印象： • 全国的百强城镇，物业具有一定品质，环境突出。 • 在物业的服务与管理方面缺少新的理念引进在物业的服务与管理方面缺少新的理念引进，物业服务方面还有所欠缺物业服务方面还有所欠缺。 • 当下的市场销售平淡，是区域销售的空白时期。 存在的危机 • 短时期内将有多个项目进行开发建设，在相同区域内竞争日益增进。 • 区域高端住宅已具备强有力的市场竞争力，品质已达到一定高度。 • 宏观政策对房地产市场的调整，2010年整体市场存在着不确定性。 我们的机会 • 目前的市场空白期，入市时机的把握 在目前其他项目未进行开发建造之际，迅速将项目推出市场，从而抢占市场先机。 • 在区域物业服务水平相对一般的情况下，主攻薄弱环节，针对项目物业团队的建设， 注入新理念，加强服务意识。 二、客户研判 客户群定位客户群定位 本项目目前进行项目的双联别墅的推广销售本项目目前进行项目的双联别墅的推广销售，那么我们的客户群体已经很清晰了那么我们的客户群体已经很清晰了 —— 中高收入的中高端客户群体 客户分布 XX地区消费群体：XX东向的高端居住人口、投资客户 XX地区消费群体：企业主、市场老板、投资客户 XX及周边区域的消费群体：周边企业主及高级管理人才、比较富裕的城镇人口和公务员 主流客户群体 1. 私营企业内的企业主 2.