新加坡戚墅堰地块项目前期市场分析定位建议报告调查研究总结.pdf

凯尔戚墅堰原新加坡城地块 前期市场分析定位建议报告前期市场分析定位建议报告 1122 宏观经济分析宏观经济分析 戚墅堰区房地产市场分析 地块分析 定位分析定位分析 凯尔置业及立方行简介介 宏观经济分析宏观经济分析 宏观经济分析 房地产政策市场  2012年十八大报告已经为房地产市场的发展定下了基调，即继续坚持“双 轨制”，在满足各类需求的前提下，保证市场平稳发展；部分专家预测在未 来来房地产的重要性仍不可替代房地产的重要性仍不可替代；；市场化手段取代调控市场化手段取代调控限购和限贷为楼市健限购和限贷为楼市健 康运行提供根本保障，长期来看更加注重房地产税等市场化调控模式。  专家预测专家预测，十八大后十八大后，整个房地产市场总体趋势是整个房地产市场总体趋势是稳中有降稳中有降，而且降幅会逐而且降幅会逐 步增大。年底或明年三月人代会后将出现大的拐点。房价将会大幅度回落。 房地产市场将面临重新洗牌的新格局。  房地产业将正式从原来的国民经济支柱产业蜕变为民生保障型产业。  专家预测，整个房地产市场会表现得相对比较平稳，如出台新的调控政策的 可能性不大，市场预期也比较稳定，因此整个市场表现得比较平稳。不过具 体的城市市场状况可能会有所区别体的城市市场状况可能会有所区别，，如如一些房价水平相对较低的些房价水平相对较低的二二、、三线城三线城 市，房价还有可能出现小幅上涨的可能。在中心城市，随着交通、商业配套 的改善，部分郊区板块也有可能会微幅上涨。 房地产土地市场 土地土地：：下半年地方加快推地力度下半年地方加快推地力度，，全国土地市场回暖全国土地市场回暖，，龙头房龙头房 企年内的拿地金额已经达到820亿元  1-10月份，房地产开发企业土地购置 面积27659万平方米，同比下18.0%， 降幅比降幅比1-9月份扩大月份扩大1.5个百分点个百分点  土地成交价款5762亿元，下降11.8%， 降幅扩大降幅扩大0.8个个百分点分点。房企融资与拿房企融资与拿 地显然已经是当下市场主流 目前房地产企业资金来源除了资本市场融资，银行也放宽了借贷限制，但更为重要的 是楼市成交回暖，房企回笼了大量资金。 从上市房市房企公布的布的2012年前年前10月销售销售业绩来看绩来看，大多数房大多数房企都都已提前提前或接接近完完成全年全年 销售目标。显然，随着海外资本市场重开和楼市成交回暖，让多数房企资金状况得到 改善，这同样表现在目前土地市场重新开始活跃。 房地产开发市场 房地产开发贷呈现“定向宽松”趋势，针对全国50强房企以 及“五证齐全”的楼盘项目，银行开发贷支持力度普遍加大  2012年年1-10月份月份，全国房地全国房地 产开发投资57629亿元，同 比名义增长比名义增长1515.4%4%，，增速与增速与 1-9月份持平。  其中其中，，住宅投资住宅投资39704亿元亿元，， 增长10.8%，增速提高0.3个 百分点，占房地产开发投资 的比重为68.9%。 房地产销售市场 1-101-10月份月份月份月份，，全国商品房销售面积全国商品房销售面积全国商品房销售面积全国商品房销售面积7874378743万平方米万平方米万平方米万平方米，，同比下同比下同比下同比下1.1%，1.1%， 降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额46301亿元，增长降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额46301亿元，增长 56%56%55..6%6%，，增速比增速比增速比增速比1111--9999月份提高月份提高月份提高月份提高292922..99个百分点个百分点个百分点个百分点 其中，住宅销售面积下降1.2%，办其中，住宅销售面积下降1.2%，办 公楼销售面积增长6.0%，商业营业用公楼销售面积增长6.0%，商业营业用 房销售面积下降0.2%。房销售面积下降0.2%。 其中，住宅销售额增长6.6%，办公其中，住宅销售额增长6.6%，办公 楼销售额下降0.4%，商业营业用房销楼销售额下降0.4%，商业营业用房销 售额增长2.7%。售额增长2.7%。 从统计局提供的图表可以看出从统计局提供的图表可以看出从统计局提供的图表可以看出从统计局提供的图表可以看出，2012，2012年年年年22月份为商品房销售最低谷月份为商品房销售最