财务管理--现代的财务指标分析.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 6.5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 4．项目销售收入估算 1）销售价格估算。 销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。 （1）住宅部分 ① 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。 考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7 458元/㎡。详见表6-24和表6-25。 序 号 项目 名 称 成交价（元/㎡） 交易日 期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情 况修正 比准价格（元/㎡） 交通 配套 环境 小计 装修 使用率 小计 1 A 7 986 1.02 +1 +2 +3 100/106 +5 +1 100/106 100/100 7 250 2 B 8 660 1.02 0 +5 +3 100/108 +5 +2 100/107 100/100 7 644 3 C 8 500 1.031 +1 +5 +3 100/109 +7 +1 100/108 100/100 7 444 4 D 8 200 1.02 0 +2 0 100/102 +5 +3 100/108 100/100 7 593 表6-24 本项目住宅价格市场比较法系数修正表 项 目 名 称 A B C D 合计 比准价格（元/㎡） 7 250 7 644 7 444 7 593 销售状况权重（销售率） 82% 35% 57% 86% 260% 加权的相对价格（元/㎡） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393 本项目住宅销售价格（元/㎡） 7 458 表6-25 本项目住宅价格市场比较法 销售状况权重系数修正表 单位：元/平方米 6.5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 ② 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为： 销售单价 = 建房成本×（1+成本利润率） =6 437×（1+10%） =7 080（元/㎡） 6.5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 （2）商铺部分 ① 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/㎡。详见表6-26。 序 号 项目 名称 成交价 （元/㎡） 交易日 期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准 价格 交 通 繁华程度 小计 1 ××广场 22 000 1．02 +2 +3 100/105 100/100 100/100 19 429 2 ××大厦 18 000 1．01 0 0 100/100 100/95 100/100 19 137 表6-26 本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 6.5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 ② 成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为9 194元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为： 销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9 194×（1+10%）=10 113.4（元/