集团成本前置体系.pdf

万科集团成本前置体系 一、 前期 项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作。前期成本工作要点是： 1. 清楚了解红线内外土地及其附着物情况（包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压 线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况－代征地、噪音、原 有可视景观）对成本的影响； 2. 判断市政配套（（市政给水、排水、电、气、热、道路））的成熟程度及其对成本的影响； 3. 清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响； 4. 通过七对眼睛的流程，参与产品的配比选择，并提供专业意见。 在掌握准确的土地资料后，进行可行性研究，营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析， 构造产品方案组合，经过技术经济比较，确定合理的产品方案。 在此阶段成本工作的原则是： 1. 客观真实。成本人员应客观真实的反馈项目预计成本，不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真 实性； 2. 实地踏勘。地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的，无法保障其准确性，因此， 成本人员必须进行实地踏勘； 3. 全面完整。可研阶段的成本要素必须全面完整，不应有错漏情况的发生。 项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节，所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利 润等至关重要，是成本管理的起始点，可行性研究的结论直接导致最终决策（拿地与否）。 1、 市政解决方案（有 11个关注点） ★ 市政污水 成本关注要点：清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站。 ★ 市政给水 成本关注要点：清楚了解市政给水管距离地块红线的距离；判断是否自建水库； ★ 临水 成本关注要点：清楚了解临时供水点距离地块红线的距离； 判断临时供水费用。 ★ 供热方式选择 成本关注要点：清楚了解集中供热的热源接入点 位置，判断是否需建设小区独立供热站。 ★ 中水 成本关注要点：清楚了解市政中水管道接入点距地块红线的距离；判断是否需要建设中水加压站。 ★ 永久电 成本关注要点：清楚了解市政供电接入点距离地块红线的距离 ，预测其接入费用；判断是否自建发电站。 ★ 临时电 1 成本关注要点：清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离 ，预测其费用。 ★ 市政煤气 成本关注要点：清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判断是否组建煤气瓶组处理站。 ★ 出入道路 成本关注要点：清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是否需要建造道路及高架桥等。 ★ 公交站场 成本关注要点：清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。 ★ 四周环境 成本关注要点： 清楚了解是否需要河道整治，山体加固，景观建设等费用支出。 2、 红线内土地情况（有 10 个关注要点） ▲ 场地高差 成本关注要点：1、清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用；2 、山地建筑应分析场地坡度面 积比率。 ▲ 植被情况 成本关注要点：清楚了解场地内植被情况，与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态树木， 是否存 在植被破坏补偿，以便测算景观成本。 ▲ 河流、箱涵 成本关注要点：清楚了解场地内是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的长度、深度 和宽度，以便测算整治、改造费用。 ▲ 鱼塘 湖泊 成本关注要点：清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊以及鱼塘、湖泊的面积 和深度，以便测算改造、回填等费用。 ▲ 高压线 成本关注要点：清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏数），如果有，需要 预测其因埋地或改变走向发生的费 用。 ▲ 输油管等市政 成本关注要点：清楚了解场地内是否有输油管、军用光缆等设施，如果有，需 预测其搬迁或改变走向的费用。 ▲ 市政道路 成本关注要点：清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有， 明确其具体长度、宽度及 建造标准。 ▲ 拆迁 成本关注要点：了解待拆迁