房地产开发项目审批.pdf

第三章政府的角色与开发项目审批 第一节政府在房地产开发过程中的角色 一、政府的角色  规则的制订者；  制定各种法律、条例及管理办法；  并保证、并监督规则的执行。  行政许可  监管  公共服务的提供者。  各种配套服务 二、政府对房地产开发过程的管理  规划审批  计划管理  工程建设管理  管制  配套设施  环境保护  开发商与业主之间的契约管理  产权管理 三、房地产开发审批的主要环节  规划审批  开工审批  建设过程及竣工审批  销售审批  交付与入住审批 第二节城市规划及规划审批 一、城市规划的作用 1、控制城市的发展方向和速度  主要是对影响城市性质、发展规模的各方面因素进 行有效的引导和制约。 2、控制城市发展的布局和结构  主要是对城市的土地利用、空间布局、容积率、日 照间距、建筑层数、环境容量、园林绿化要求、自 然风貌和历史文化遗产的保护，以及建设部署等方 面进行严格的规划管理，防止混乱失控现象。  对房地产项目来说，规划是最重要的审 批环节。  规划可以决定项目的价值；  用途、规模、容积率等。 二、城市规划的层次  城市总体规划  城市分区规划  详细规划  控制性详细规划  修建性详细规划  城市总体规划  确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制订 城市中各类建设的总体布局。  描述了城市较长时间内（一般为20年）的发展方 向。规划通常包括一个书面的开发目标和政策， 并附有总体规划图。  城市分区规划  对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的 配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。  分区规划应当包括下列内容：  原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地 的容量控制指标；  确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围；  确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点座标和标 高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场 位置和控制范围；  确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设 施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范 围，提出空间形态的保护要求；  确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程 设施的位置和用地范围。  3、详细规划  控制性详细规划，对土地使用性质和土地使用 强度、空间环境；市政基础设施；公共服务设 施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规 定的规划。  修建性详细规划，对实施开发地区的各类用 地、建筑空间、绿化配置、交通组织；市政基 础设施、公共服务设施以及建筑保护等作出具 体安排的规划。 （1）控制性详细规划一般包括下列内容：  用地的界线，各类用地内适建，不适建的建筑类型。  确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指 标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、 建筑后退红线距离等要求。  提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；  根