房地产开发费用明细.pdf

房地产开发费用明细 （一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。 2 、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农 作物补偿费等。包括：土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费、其他。 3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。 4 、中介费 5、预提 6、其他：含契税、初始登记费等。 （二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可 行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。 1、勘察设计费：勘察及丈量费、规划设计费（含景观设计）、竞标设计补偿费 2 、三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施费 3、可行性研究费：可行性研究编制费、市场调查费、项目建设咨询费、其他 4 、人防费 5、大市政配套费 6、预提 7、其他：招标代理及管理费、配套方案征询费、测绘费、工程保险费、环境评估费、竣工档案编制费、 日照分析、审图费、晒图费、其他 （三）、基础设施费：建筑物外红线内。 1、室外给排水系统：上水配套费、雨污水、直饮水、热水、其他 2 、室外电气系统：供电配套工程费、其他 3、室外燃气系统：燃气配套费、其他 4 、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。 5、环卫设施 6、采暖系统 7、预提 8、其他 （四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。 1、建筑结构工程：基础工程、主体结构工程、门窗工程、公共部位精装修、室内精装修、样板房（主 体内的样板间的设计、装修以及家具等费用） 2 、设备及设备安装工程：室内水暖气电管线设备、室内设备及安装（空调、电梯、高低压配电等）、消 防系统、智能化系统（保安、电信、卫星电视等） 3、室外总体工程：道路系统（小区道路、围墙、门卫、标识等）、园林环境工程（绿化建设、建筑小品 等）、其他 4 、工程管理费：工程监理费、咨询费、施工合同外奖金、质监费、验收费 5、预提 6、其他 （五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有 偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。包括：会所、物管楼，儿童乐园，学校、幼儿园， 游泳池，网球场，预提，其他。 （六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益 的净额。包括：利息支出、利息收入、汇兑损益、金融机构手续费。 （七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与 项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。 1、工程管理费 A 、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发 部门的行政费。五级明细参考“管理费用” 明细科目 B 、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费 C、其他 2 、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广 费用。 A 、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。 B 、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。 C、其他 3、预提 4 、其他 5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。 第一章 房地产业开发概述 第一节 房地产业的概念 房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农 用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑 物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、 基础性、带动性和风险性的产业。 房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又 包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。 房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 房地产开发按业务侧重的不同可分为两类： 第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土 地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产