老年住宅开发的障碍丶难点以及应对策略分析.pdf

老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析 障碍： (1)老年公寓的建设供不应求。 发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的 5％左右。我国目 前只有 0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老 设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的 1%。 (2)老年公寓的布局不合理。 目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老 年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老 年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有 的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造 成不便。 (3)老年公寓的价位偏高。 有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价 高达 2000－3000 元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人 中，86.3 ％希望每月所需费用不超过 1000 元（《中外房地产导报》2001 年 18 期）。北京市 2000 年调查显示，50 岁以上的常住人口中，60 ％以上表示近期 或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为 860 元；大连市老人 入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为 400 －500 元（《老年住房专题会议 论文集》2002 年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年 公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 (4)大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。 一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个 人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老 有所养、老有所乐的目的。 (5)政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。 目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年公寓和养老机构 普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。 2.3.2 应对策略分析： 多年以来，老龄产业涉及的许多领域均具有社会福利的色彩，长期处于市场外循 环的真空地带，如今将其纳入到市场经济轨道运行，必然需要一些制度、法律、 政策的调整。同时，老龄产业作为相对薄弱的新兴产业，在发展的起步时期，更 需要政府的大力扶持。从目前来看，政府应主要采取三个方面的对策： （1）制度对策，即建立和完善促进老龄产业健康发展的体制和机制。为此，一 方面要建立和完善社会保障制度，这是形成老龄产业市场需求的重要基础。另一 方面，要改变排斥市场，国家包揽的传统观念与管理方式，转变政府职能，建 立一套以政府间接调控为指导，以市场机制为主要的资源配置手段，推动老龄产 业的社会化、市场化的新型老龄产业管理体制和运行机制。 （2）法律对策，即建立和完善促进老龄产业发展的法律制度和法规体系。老龄 产业的发展既要遵守一系列老年社会保障的法律，积极维护老年人口的合法权 益，又要为维护自身利益和规范自身发展，寻求必要的法律制度保障。政府的宏 观管理与调控，也应有法可依。因此目前应尽快出台诸如《老龄产业发展管理条 例》、《老龄产业行业规范条例》等法规，并辅之以相关部门和产业的有关法律 法规，为老龄产业的发展提供法律依据，使老龄产业的管理步入法制化的轨道。 （3）政策支持，即促进老龄产业发展的经济政策。这些政策主要包括财政财策 （专项拨款、补贴、减免收费等等）、税收政策（优惠与减免等）、信贷政策（贷 款的规模、期限、利率方面的优惠）、价格政策（价格保护、价格限制等）、外 资政策（鼓励和吸收外资的进入等），此外，政府还可以通过设立老龄产业基金， 发行社会福利彩票，发行老龄产业的股票和债券、接纳社会捐赠等方式，为老龄 产业的发展筹措资金。针对一些与老年福利和老年救助有关的老龄产业，还可以 根据具体情况，采取一些特殊的支持政策。特别需要注意的是，为了避免政出多 门可能导致的各项政策的相互抵触和冲突，政府在政策的制定和实施过程中，应 该由专门机构进行统一协调，形成政策合力，并纳入到老龄产业发展的专项规划 中，以保证政策支持的有效性。 最后，应注意老龄产业各项战略对策的互促与互补。在制度和法规建设尚不完备、 市场化发育尚不充分的条件下，老龄产业应以政府的宏观政策调控为主要指导。 随着改革的推进，制度和法规不断完善，市场的基本规则和必要政策，均已纳入 制度和法规中而被固定下来，将长期、规范、客观地发挥作用。这时的政策则更 多是针对一些具体情况而实施的较为灵活的、应变性、临时性的调控手段。 3、国内老年住宅经营模式分析 处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个