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第七章 假設開發法 第一节 假设开发法基本原理 一、一、概 念 假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。 又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。 二、理论依据 以购置一块土地开发成房屋出售为 例，愿意出多少钱来购买这块土地呢？ 求取得到社会上一般正常利润即可，选 定开发方案，预算开发成本，预测购置 土地最高费用。 它的理论依据类似于地租原理，虽 然它不是每年的租金剩余，而是一次性 的价格剩余。所以假设开发法实际上是 新建房地产的成本开发法的倒算法。即 先预测未来的房地混合价即楼价，减去 正常设计费、建筑费、专业费以及利 息、税费和正常利润后所得的余额，就 是能支付的土地的最高价格。 三、适用范围及特点 （一）特点： 1、可靠性基于对待开发房地产的各种假 设； 2、以种种假定或限制条件为前提； （房地产总价、租金和成本数据在开发期 间不会大变化；在开发期间各项成本是 均匀或分段均匀投入的） 3、有动态和静态两种计算方式。 （1） 静态计算不考虑资金的时间因素， 但是要单独计算利息（传统方法）。 （2）动态计算则要将所有不同时点发 生的费用全部贴现到地价发生的时点， 利息不必单独计算。 （二）适用的范围： 1、待开发土地的估价（生地、熟地、毛 地）； 2、土地整理、复垦； 3、待拆迁改造的再开发房地产的估价； 4、现有新旧房地产中地价的单独评估； 5、在建工程（包括停建工程） ； 6、可装修或可改变用途的旧房（包括装 修、改建、扩建）等 用假设开发法所需的外界环境 （1）要有一个明朗、长远的房地产政策； （2）要有一套统一的健全的房地产法规； （3）要有一个完整透明的房地产资料库； （4 ）要有一个稳定、清晰及全面的有关房 地产投资开发和交易的税费清单; （5）要有一个长远、公开和稳定的土地供 给（出让）计划。 四、基本公式 （一）基本公式 （1）适用于预期售价的理论公式： （2）适用于预期租金的理论公式： 当开发项目建成后出售情形下的假设开 发理论公式为： P =A-( B+ C) 式中 ：P—购置开发场地价格； A—开发项目预期建成后售价； B—开发项目预期的开发费用； C—开发商利润（包括风险金、税 金）。 当开发项目建成后出租情形下，假设开 发法理论公式为： P=Pc —(B+C) 式中 ：P —购置场地费用； B —开发项目预期的开发费用; C —开发利润。 将上述公式加以细化： 待开发房地产的价格=开发完成后的房地 产价格-开发成本-管理费用-投资利息- 销售费用-开发利润-投资者购买待开发 土地应负担的税费 五、估价步骤 （一）调查待估房地产的基本情况 包括自然状况、弄清政府的规划限 制和土地权利状况。 （二） 选择最佳的开发利用方式 要在城市规划允许的范围内确定用 途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、 规模、档次等内容。最重要的是选择最 佳的用途。 （三）估计开发经营期 开发经营期是指从取得土地使用权 一直到不动产全部销售或出租完毕这一 段时间，可分为三个阶段： 1、开发前期； 2、开发建设期； 3、经营期 通常参考各地的工期定额指标，可采用 比较法估计确定。 （四）预测开发完成后房地产总价格 1、对于出售的房地产 应按当时市场上同类用途、性质和 结构的房地产的市场交易价格，采用比 较法来确定开发完成后