“明光时代”大厦营销整合方案.pdf

目 录 第一部分市场分析篇 一 未来一年对本项目重要影响因素: 二 中关村甲级写字楼市场前景不容乐观: 三 金融街是最大受益者 四 本案区域市场分析: 五 项目优势,劣势 （一）优势分析: 1,地理位置 2,整体规划 3,园林规划 4,智能办公 5, 拥有70年产权的智能化写字楼 (二)劣势分析: 1,项目规模有限 2,项目周边生活氛围较浓 3,停车位不足. 4，商业环境不完善 5，项目平面结构设计不合理 6，项目配套分布区域、功能不明晰 六本案项目改造方案 1、增建展示区 2、平面结构设计改造 3、完善办公商业配套 4、完善大厦办公智能化、 （1）供电系统: （2）空调系统 （3）大厦智能化应按5A级标准设计: 5、解决停车位 6、确立物业管理公司 第二部分 产品定位篇 一，客户群确定: 二 销售对象定位. 三 明光时代产品定位: 四 客户群分析: 第三部分 销售篇 一项目的价格定位: 二价格策略要求: （一）,定价原则 1 第一阶段:筹备期 第二阶段:开盘期 第三阶段:强销期 第四阶段:续销期 （二）促销策略 1、市场预热阶段： 2、项目入市阶段 第四部分 广 告 篇 一广告主题设定 二首期形象主题 三广告主题语设定： 四广告策略 （一）户外广告 （二）直投杂志 （三）大众媒体 (四)、整体形象包装 (五)、媒体投放组合形式 1，平面媒体 2、直投杂志广告 3、每月一期的客户通讯 4,地下车库广告 5,杂志类: 6，网络推介： (六)、广告媒体排期计划 1，销售准备期 2，强销期 3，续销期 4、尾销 五销售执行方案: 六合作方式及价格方面的具体意见 2 第 一 部 分 市场分析篇 3 未来一年对本项目重要影响因素: 中国于今年11 月加入世界贸易组织，这对北京房地产市场产生积极的影 响，但这种影响到底有多大，到底能不能产生人们所预期的效果，写字楼和 公寓市场的需求会不会出现明显的增加? 对于高档写字楼市场而言，入世肯定会有积极地影响，这种积极的影响 最直接地体现在外资银行、保险、基金等金融机构；会计师事务所、律师行 等服务性行业以及电信运营商等行业。这些行业入世之前在北京基本上都不 允许独资经营本地业务，尤其是金融行业最明显，这些外资企业在北京的业 务范围非常有限，许多这类行业的外资公司在北京都是以办事处的形式出现， 这些公司人员配备通常只有 3 到 4 人，工作范围也只是收集和了解中国有关 政策，有的甚至更少；因而，这些外资公司对写字楼的需求自然就非常弱。 然而，入世之后，这些行业将很快被允许经营本地业务，它们的规模将随着 业务范围的拓展而逐渐扩大，随之产生对商业楼宇需求的增加. 2002 年北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。随着国务院对中 关村建设的大力扶持，CBD规划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展 开，我们可以断言，北京写字楼市场的三大热点商圈已见端倪。这也符合北 京做为国际化大都市，创造城市多元化格局发展的需要。中关村、金融街、 CBD 三大板块理论上各自功能定位和目标客户定位不尽相同. 4 中关村甲级写字楼市场前景不容乐观: 尽管我们相信在加入WTO 后，以中小型高新技术企业为主流的客户群将 促进中关村区域写字楼进一步被吸纳。但是以下几个问题