商业房地产操盘实务(草案).pdf

商业房地产操盘实务（草案） ( 目 录) 前言 第一章：前期 第一节、项目筹备期 第二节、项目蓄水期 第二章：中期 第一节、预热期 第二节、开盘强销期 第三节、持销期 第四节、扫尾期 第三章：后期 第一节、开业筹备期 第二节、开业期 第三节、养市期 第四节、运营期 附录： 常用广告设计图形鉴赏 常用文本资料参考 1. 各部门管理制度； 2. 服装品牌管理制度； 3. 服装专业知识培训。 1 前 言 房地产项目开发大致可分为“项目前期”、“项目中期”、“项目后期”这三个阶段。“项 目前期”是指土地获取至项目开工，其中要经过项目调研、定位、策划、规划、设计、开工 等阶段；“项目中期”则是指项目开工后至项目交楼入伙的一段时间。其中包括开盘期、强 销期、持续销售期、尾盘期和交楼入伙等阶段；项目后期指项目开业后进入市场运营管理的 这段时间，即养市期和运营期。 在我的上部作品《商业房地产投资分析》一书的写作中，有关节点控制章节，考虑到 在实操中内容涉及较多，虽然写了不少，但因出版的要求，删除许多，这里将删下的内容和 后期补充的内容合并起来，组成这本在实操中应用的《商业房地产操盘实务》，以供在实际 操盘过程中应用参考使用。 为了便于读者和刚入行的从业者了解，在写作中力求以一种便于读者理解的方式，所 以将一个理想的操盘流程以一种理想化的发展方式剖析出来，便于读者了解操作系统中的规 律和操作中的技巧，来解决实际过程中出现的问题。 我不止在一个项目中看到，许多我们归纳的规律在不同的项目中的个性变化，所以此 书的规律和流程在实际中也许并非以理想的模式出现，但探求真理和灵活的运用规律是每个 操盘人不倦的追求。 对于在人们常规中认知的一些问题，如： 1、人均商业面积以 1：1 来衡定区域商业的是否饱和的理论； 2 、商业价值随楼层高而边际效应“递减”的认知； 3、底商的商业价值是住宅的 1．5 倍或 2 倍； 4 、蓄水期的客户量是供应量的大于 2 ：1 时才放量； 等等这些规律，在不同的情况下都有所改变，事实证明，当时理论的提倡者的精神也 是不要机械的片面的运用理论，要根据实际情况，灵活对待。而很多应用者，则机械的对待。 对此社会上许多从业者，正确对待规律，善于总结问题，是此书提倡的务实的学术精神。 在每个操作阶段对操盘手的性格要求不同，中期要求操盘手具备果断的性格和系统的把 控能力，这与前期在投资分析环节中要求技术人员具备细心和归纳能力，这一点在性格要求 上与前期有所区别，而在后期则要求有耐心，因此操盘人员在性格培养上需多下工夫。 在此书的写作中，有关在运营期涉及到的内容较多，因版面和出版的原因，也因内容复 杂和客观变化较多，所以删除一些，其中难免有遗漏和错误之处，望读者批评指正。 在此书的写作中，为了得到同行们经验的指导，在众多的书籍和文章中“寻找”，可是 目前此类的书籍实在太少，在此对其中一些的启蒙，深表感谢，也因借鉴部分实在太杂，无 法一一罗列作者感谢，在此深表谢意。 第一章：前期 第一节、 项目筹备期： 对于一个项目而言，在项目正式蓄水或开始亮相之前，所做的都是筹备期，筹备期可长 可短，有的甚至长达数年，有的则几个月或几十天。 这里的筹备期为了叙述方便，和便于读者理解使用，将以策划方案结束为起点，即项目 有关的前期论证和定位已完成，为下一个阶段蓄水期前展开而进行的一系列工作。 筹备期从三大块可讲，主要分工程、营销和推广，不同项目工程现状有所不同。有关工 2 程的筹备较复杂，例如项目在营销环节中，工程的完成进度是不同的，有的项目甚至未开槽， 就预先进入销售；而有的则刚开始挖槽，未到正负零；有的则已封顶，正在内装