地产营销总监进阶培训－户型策划丶楼书丶价格策略.pdf

地产营销总监进阶培训 －户型策划、楼书、价格策略 第一部分 房地产户型策划... 4 户型需要策划... 4 户型简史... 5 好户型的标准... 6 立体户型面面观... 7 大户型？小户型？... 9 面积多大才合适？... 10 户型之首——客厅... 11 主卧... 12 厨房... 13 洗手间的问题... 14 阳台... 17 户型设计趋势... 18 第二部分 售楼书该说点啥... 20 第三部分 关注购房中的感性行为... 22 第二部分 关于房地产价格策略的几点思考... 24 一、成本+竞争？消费者+竞争？... 24 二、金子？银子？... 25 三、开盘：高开低走？低开高走？... 26 尾盘：降价清货？精细营销？... 27 “低开高走”的实际操作问题... 29 [dvnews_page] 第一部分 房地产户型策划 中国最庞大的资料库下载 可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么 什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满 足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的 研究心得能给您一定的帮助。 户型需要策划 表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、 气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。 其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有 满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此 户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。 世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而 要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的 生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文 环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而 这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策 划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的 “好”户型。 户型策划的主要内容有以下几点： 1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此 户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项 目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房 二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比 例？ 2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北 之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将 70 ㎡做成三房而北 方地区二房的面积也大多超过 100 ㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也 大相径庭：有的认为三房应在 100 ㎡左右，有的希望三房能做到 130 ㎡以上甚至 170 ㎡； 有的喜欢 70 ㎡的二房，有的中意二房超过 90 ㎡……那么具体到某一楼盘，每种户型类别 的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。 3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却 不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放 在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有 西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的 户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或 低价低利润。 4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要 工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？……等等问题也应站在市 场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构 出发。 [dvnews_page] 户型简史 时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也不断地改变 着我们的居住观念我们对“户型”的要求。为了做好户型策划