北京王府井烂尾楼项目汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告.pdf

汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告 目录 一、项目产权关系 4 二、项目基本情况 4 1、区域位置4 2、占地面积4 3、交通环境4 4、周边配套4 5、工程进度4 6、原物业规划情况5 7、项目相关的批文6 三、项目拟转让情况 6 四、项目竞买价测算 7 (一)测算对象 7 (二)测算时点 7 (三)竞买价含义的定义 7 (四)估价对象市场定位 7 (五)估价对象规划 7 (六)估价方法的选用 8 1、假设开发法计算公式8 2、技术路线8 3、测算依据9 (七)续建工程开发周期 9 (八)物业销售经营计划 9 (九)物业租售单价的确定 10 一)住宅物业销售单价确定 10 1、当前销售单价确定 10 2、本物业销售期间销售单价确定11 二)裙楼物业租赁单价确定 11 1、一层租赁单价确定 11 2、二至四层租赁单价的确定11 三)办公物业租赁单价确定 11 1、比较实例选择 11 2、比较因素选择 12 3、比较因数条件说明 12 4、比较因数条件指数 13 5、比较因数修正 13 6、待估物业租赁比准价格13 四)车位物业租赁单价确定13 五)物业租售单价汇总一览表 14 第 1 页 共 44 页 汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告 (十)测算过程 14 一)测算估价对象开发完成后的房地产价值14 1、确定开发完成后销售部分物业的净收入14 2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格14 【1】确定年租金总收入14 【2】确定年出租总费用15 【3】确定年净收益16 【4】确定资本化率16 ［1］确定求取资本化率的方法和步骤16 ［2］选择可类比交易案例16 ［3］计算过程16 〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益16 〖2〗求取交易案例的资本化率17 〖3〗求取待估物业的资本化率17 【5】确定收益年期17 【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格17 3、确定估价对象开发完成后的房地产价值18