思源_天津远洋万和城项目开盘报告_价格明细表.pdf

天津思源兴业房地产经纪有限公司 开盘报告 天津思源兴业房地产经纪有限公司 目录 1．整体开放策略 3 1．1 全盘营销目标 3 1．2 销售任务分解 3 2.政策事件 3 3．市场环境 4 3．1 天津市场 4 3．2 环城四区市场 6 3．3 市场的思考 6 4．竞争项目 7 4.1 同质竞品市场 8 4.1.1 同质竞品供应及存量情况 8 4.1.2 同质市场典型项目分析 9 4.1.3 同质竞品典型项目小结 11 4.2 地缘竞品市场 12 4.2.1 地缘竞品供应及存量情况 12 4.2.2 地缘市场典型项目分析 13 4.2.3 地缘竞品典型项目小结 16 4．3 优劣对比 16 5．排卡客户研究 16 5.1 排卡客户基本信息分析 17 5.2 排卡客户意向分析 17 5.3 交叉分析 22 6．推售分析 23 6．1 可售资源分析 23 6．2 产品配置 24 6．3 推售情况分析 25 6．4 开盘预期目标 26 7．价格体系 27 7．1 定价原则 27 7．2 楼体系数 27 7．3 户型系数 28 7．4 楼层、金银角价差 36 7．5 其他因素价格修正 37 7．6 首推资源优惠方式 38 7．7 首推资源基础价定价结果 38 7．8 首推资源表单价定价结果 38 8．开盘策略 39 8．1 营销节奏 39 8．2 推广策略 40 8．3 活动策略 42 8．4 渠道策略 44 9．销售把控 45 天津思源兴业房地产经纪有限公司 1．整体开放策略 1．1 全盘营销目标 【2010 年销售额】：5 亿 【2010 年均价】：15000 元/平米 【全盘均价】：19000 元/平米 【营销周期】：2014 年清盘 1．2 销售任务分解 2.政策事件  2010.2.20 天津市调整普通住宅价格标准：天津市地方税务局、市财政局、市国土资源和房屋管理局 联合调整了天津普通住宅价格标准，其中红桥区调整幅度最大，成交单价标准上涨了 12.82%。新标准 将自 3 月 1 日起执行。  2010.4.1 天津提高公有住房租金标准：在履行法定程序的基础上，经天津市政府批准，决定从 4 月 1 日起适当调整本市公有住房租金标准。调整幅度为：成套独用住房提高 15%；成套伙用住房及非成套 住房提高 10%。  2010.4.21 天津出台津六条：天津国土房管部门发布了监管地产市场的六项措施，业内称之为津六 条。从房源登记、禁收预售款到严查捂盘等多方面措施，已经开始执行的津六条与住建部出台的《通 知》内容非常相似。  2010.5.22 天津调整住房公积金缴存额：自 2010 年 7 月 1 日起，本市住房公积金缴存基数由2008 年 职工个人月均工资总额，调整为 2009 年职工个人月均工资总额，2010 年度住房公积金缴存基数不得 低于本市现行最低月工资标准  2010.5.31 调整住房公积金(组合)贷款 ：从 5 月 31 日起，对个人住房公积金(组合)贷款有关政策进行 调整