2009年上半年房地产市场总结-企业运行篇.docVIP

PAGE 2 - 2009 2009年1～6月房地产市场分析报告 ——企业运行篇 第一部分 全国企业运行 第二部分 北京企业运行 第三部分 企业策略判断 1 - 本篇试图回答的问题 解答思路的概要： 问题11：上半年重点开发企业在全国拿地、融资、销售等方面有何特点？ …….2 11.1 拿地：整体1-4月拿地较少，5-6月土地储备增加迅速；区域方面，以一线城市为根据地，在重点二线城市加大战略布局 11.2 销售：从销售总额来看，大部分企业超过了全年销售目标的50%，部分企业由此上调了09年销售目标。从开发企业分布看，华南区域的房地产企业表现抢眼。 11.3 融资：市场好转使得开发企业融资意愿高涨，在操作上，以增发融资为主流融资方式，借壳上市增多，公司债热度不减，银行授信也再受追捧。 问题12：上半年重点开发企业在北京拿地、销售等方面有何特点？ ……14 12.1 北京拿地：上半年的北京土地市场，基本是本地企业和国企的舞台，金隅、首开等本地企业凭借本土优势，拿下多幅居住用地，但优质地块较少，基本位于城八区外 12.2 北京销售：上半年房地产企业在京销售金额前三甲分别是：首开、SOHO、远洋，预计下半年万科、合生、珠江、住总、金融街、中粮等企业实现良好的销售额。 问题13：当前市场环境下，典型企业有何战略或者策略方面的调整？ ………..18 13.1拿地方面的策略调整：不同企业不同的调整方向，例如以万科、保利为代表的资金充足，继续广泛增大土地储备的企业；也有以首开、金隅、首创为代表稳步发展北京根据地的企业。 13.2融资方面的调整：不同企业不同的调整方向，例如以龙湖、恒大为代表，虽然09上半年取得不错的销售业绩，但依然热切寻求其他渠道融资的企业，以SOHO中国、中海、华润等为代表，09年现金余额充裕度较高，没有任何的资金压力的企业。 问题1：上半年重点开发企业在全国拿地、融资、销售有何特点？ 11.1 企业拿地 整体：1-4月拿地较少，5-6月土地储备增加迅速 09上半年1-4月房地产企业多以促进销售为主，拿地行为较少，但5-6月企业拿地行为不断增多。知名开发企业开始频频出现在土地拍卖会，争夺异常激烈，曾经沉寂的地王现象、地价高过楼价现象再度出现。以万科为例，6月万科在厦门、福州、佛山、鞍山、重庆、上海收购八幅土地，地价款为47.03亿元，总建筑面积为203.3万平方米，创下自08年2月以来单月土地收购投资的最高纪录。5月份已收购总建面为188万平米的土地，地价款总计达到38.2亿元。而1-4月公司所支付总地价款仅为4.54亿元。其他公司也存在5-6月突然加速土地储备的现象。原因主要有主观、客观两方面。 主观原因：信贷放松、销售顺利好转，开发企业资金充足。市场阶段性回暖，开发企业对未来市场预期较高，敢于拿地。 客观原因：部分上市开发企业有持续开发的要求，为了保持正常开发速度，需要补充土地储备。 从总量上看，09年上半年土地储备达到甚至超过08年同期水平，以万科为例，09年上半年新增规划建筑面积410.23万平米，而08年新增规划建筑面积515万平米，达到去年总量的80%，07年新增规划建筑面积1142万平米，有望接近07年高位的水平。 表 2009年上半年中国房地产企业拿地情况 企业名称 获地规划建面（万平米） 拿地费用（亿元） 平均地价（元/平米） 万科 410.23 74.79 1845 保利 253.96 48.48 1909 绿地 156.44 40.45 2585 碧桂园 126.34 8.99 712 金隅 78.21 15.94 2038 富力 59.25 17.72 2991 世茂 45.27 30.2 6670 首开 36.97 8.55 2312 金地 24.93 8.67 3478 龙湖 22.5 4.58 2036 华润 19.39 2.29 1181 绿城 6.26 5.37 8580 招商 5.7 3.78 6627 北京城建 5.01 2.07 4139 首创 3.14 3.4 10828 数据来源：伟业数据库 但也有部分企业09年以来持续拿地，如保利、万达等。保利从09年2月以来，先后在贵阳、长春、北京、重庆拿地，步调平稳。保利的拿地格局是以北京辐射环渤海经济圈，以沈阳覆盖东北重工业经济圈，以重庆辐射西南经济圈，以上海辐射经济圈，以广州覆盖珠三角经济圈的全国战略布局，09年上半年的拿地基本遵从原有布局。万达09年先后在福建、合肥、天津、石家庄、武汉、长春等地重金拿地，并计划投资200亿元在国内购买12到15块地皮。万达激增土地储备加大开工被看作是其上市前的开场白。 （2）区域：以一线城市为根据地，在重点二线