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中国海外集团有限公司 内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引 （试行） 1 目 录 第一章 总 则···············································1 第二章 适用范围···············································2 第三章 制定住宅销售价格的过程······· ··························3 第四章 住宅销售价格系数的制定原则·····························4 第五章 住宅销售价格系数的制定及评分···························5 第六章 定价信息的调研与分析··················· ················9 第七章 住宅销售价格计算公式的拟定····························12 表一：不同住宅小区规划布局系数评分表 表二：不同别墅楼型规划布局总体均价计算公式表 表三：不同住宅小区规划布局总体均价计算公式表 第八章 其它··················································28 附件：某项目销售价格系数专题报告提纲及附件 附表一：某项目楼型价格试算汇总表 附表二：某项目住宅销售价格平面系数评估标准表 附表三：某项目住宅销售价格垂直系数评估标准表 附表四：某住宅项目××栋价格试算表 案例一：某住宅项目销售价格系数专题报告 案例二：某别墅项目销售价格系数专题报告 2 第一章 总 则 第1条 在房地产市场中，对房地产企业而言，房地产销售价格是决定公司市场份额 和盈利率的最重要因素之一；对购买者而言，房地产销售价格是置业者作出 选择的主要决定因素；对市场营销而言，房地产销售价格是决定预期销售收 入的最关键因素。房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅 产品的特征不同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。 制定产品销售价格是发展商实现利润的关键环节，也是发展商操纵市场的有 效手段和强有力的经济杠杆。在制定价格中，如何依据市场变化及时、准确 地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定 位战略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们工作中面临的一个主 要课题。 住宅单位销售价格制定是否合理直接取决于销售价格系数，而影响销售价格 系数的因素又非常之多、且非常复杂。本《内地房地产商品住宅项目销售价 格系数制定指引》（以下简称“指引”）旨在建立一个技术交流平台，指引各 地区营销决策小组在销售价格系数制定过程中对各种影响因素进行系统、缜 密的分析。 第2条 编制本《指引》的重要性。住宅产品最重要的一个特征是位置的固定性和不 可移动性，虽然某些住宅产品在朝向、楼型、房型及自然地理位置等方面可 能有类似的方面，但是它们在景