项目可行性论证指标.pdf

项目可行性论证经济指标体系项目可行性论证经济指标体系 一、实行新的指标论证体系的必要性一、实行新的指标论证体系的必要性 •房地产业务发展的要求 房地产规模扩大房地产规模扩大、、新项目不断增加新项目不断增加，，急需提高项目可行急需提高项目可行 性论证的效率。目前各新项目经济指标不完整，必要的 信息没有信息没有，，报表格式不统一报表格式不统一，，难以对项目作出正确评估难以对项目作出正确评估。。 •项目决策科学化的需要 实践告诉我们，项目的成败关键在决策，提高可行性论 证阶段的科学性显得尤为迫切和重要。 •原指标不能适应项目投资的复杂性 过去主要用投资回报率来评估新项目，由于房地产项目 投资的复杂性，任何单一指标都不能作为评判标准，需 要建立一个科学的指标体系要建立一个科学的指标体系。。 二、几个基本概念二、几个基本概念 11 、房地产经营需要哪些要素投入？、房地产经营需要哪些要素投入？ （（11））房地产的经营要素房地产的经营要素 •如同制造业如同制造业一样样，房地产开发也必须有生产要素房地产开发也必须有生产要素。我们认为我们认为， 房地产开发的要素应包括：土地、资金、人工。 ••土地是第土地是第一要素要素，没有土地项目无从谈起没有土地项目无从谈起，同时房地产开发同时房地产开发 本身就是资金密集型的投资。有了土地和资金还需要有效的 管理，即要投入人工。 •房地产经营引起资金的流入和流出，资金流入主要是销售收 入；资金流出一般包括：地价、工程款、期间费用和税金等。 （（22 ））地价及开发成本构成地价及开发成本构成 地价构成： 开发成本构成： 1、政府地价 1、土地获得价款 ①①土地出地出让金金 22 、开发前期准备费开发前期准备费 ②土地开发费 ③市政配套费 3、主体建筑工程费 ④④应缴契税应缴契税 4 、主体安装工程费主体安装工程费 ⑤其他 5、社区智能化工程费 22 、合作款项合作款项 6、园林环境工程费 3、红线外市政配套费 7、配套设施费 4 、拆迁补偿费 8、开发间接费 2 、关于房地产开发中牵涉到的税务问题 (1)主要税收 •营业税及附加——销售额的5.05% •印花税——税率有5档：万分之零点五、万分之三、万分之五、 千分之一、千分之四 房屋买卖合同、 设计 合作建房合合作建房合 建安合同、材料 合同合同 同、土地出 设备购销合同 让合同无需 缴纳印花税缴纳印花税 •所得税所得税——公司利润总额的公司利润总额的15% （（深圳深圳，广州则为广州则为33% ）） 3333 、、项目利润是怎样计算出来的项目利润是怎样计算出来的项目利润是怎样计算出来的项目利润是怎样计算出来的？？？？ 项目利润（毛利）=销售收入-开发成本-营业税及附加 (5(5.05%)05%) 项目净利润=项目利润-期间费用-所得税(15%) （期间费用包括：营业费用、财务费用、管理费用） •土地增值税（深圳不执行） *增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；