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6．4现代的财务指标分析 2）财务内部收益率 （（11））财务内部收益率的含义财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不 变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变 动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。 如图6-4所示： 图6-4 净现值与折现率的关系 净现值（NPV） NPV1 FIRR i2 0 i1 折现率（i） NPV2 6．4现代的财务指标分 析 房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目 在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现 率。其表达式为： n  (( CC II  CC OO )) t (1(1  FF II RR RR ))  t 00 t 0 式中 （CI-CO）t：第t期的净现金流量； FIRR：财务内部收益率； 其他同前。 财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现 率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收 回。 6．4现代的财务指标分 析 （2）财务内部收益率的计算 其公式为： NPV F IRR i  1 (i i ) 11 22 11 NPVNPV  NPVNPV 1 2 式中：FIRR：内部收益率； NPV1：采用低折现率时净现值的正值； NPV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。 6．4现代的财务指标分析 其计算步骤是： 先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的 收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金 流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采 用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负 值各一个，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折 现率 、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所 求得的内部收益率失真。 6．4现代的财务指标分析 （3）财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行 独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的 内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收 益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 6．4现代的财务指标分析 ①FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况： FIRR＞i ，项目盈利； FIRR i ，项目盈亏平衡； FIRR＜i ， 项目亏损。 ②FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情 况： FIRR＞ic ，项目盈利超出行业平均收益水平； FIRR ic ，项目盈利等于行业平均收益水平； FIRR＜ic ，项目盈利低于行业平均水平。 6．4现代的财务指标分析 ③ 结论： 将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、 最低可接受的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其盈 利能力已满足最低要求利能力已满足最低要求，投资项目可行投资项目可行，值得进值得进一步研究步研究。 因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投 资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。 如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款 的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资 所能支付的最高