第二章_房地产市场及其运行规律2_房地产市场指标.pdf

复习  1.房地产市场的运行环境 2.房地产市场的参与者 3.房地产市场的需求、供给及影响因素 4.弹性及弹性的分类 三、房地产市场指标 供给指标 需求指标 交易指标 供给指标 1.存量 报告期末已占用和空置的物业空间总量。单位是建筑面积或 套数。 报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量-报告期灭失量 2.新竣工量 报告期新竣工房屋的数量（房屋按照设计要求已全部完工， 达到入住条件，经验收合格，可正式移交使用的各栋房屋建 筑面积总和。 单位是建筑面积或套数，我国统计指标是建筑面积 3.灭失量 房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉 的部分 4.空置量 报告期末房屋存量中没有被占用的部分。报告期末已经竣工的可供销售 或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积， 不包括报告期已经竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产 公司自用及周转房等不可销售或出租的建筑面积 5.空置率 报告期末空置房屋占同期房屋存量的比例（10%的警戒线） 6.可供租售量 报告期可供销售或出租房屋的数量 可供租售量＝上期可供租售量-上期吸纳量+本期新竣工量 某时点的空置量通常大于可供租售量 7.房屋施工面积 报告期内施工的全部房屋建筑面积 本期新开工的面积、上年开工跨入本期继续施工的面积，上期已停建本 期复工的面积，本期竣工和本期施工后又停建的面积。 多层建筑应为各层建筑面积之和 8.房屋新开工面积 在报告期内新开工建设的房屋面积 以房屋的正式破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准 不包括上期跨入本期继续施工的面积和上期停建缓建而在本 期恢复施工的面积 9.平均建设周期 指某类型的房地产从开工建设到交付使用所占用的时间长度 平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积 10.竣工房屋价值 报告期内竣工的房屋建造价值 包括房屋本身的基础等价值和作为房屋组成部分列入预算内 的设备购置安装费，不包括工艺设备、购置土地、拆迁补偿 等费用。 需求指标 需求指标 1.国内生产总值（GDP） 一个国家或地区在一定时期内生产活动的最终成果， 表现形态：价值形态、收入形态和产品形态。 ＝工资+地租+利息+利润+折旧+间接税净额 2. 国内生产净值（NDP) ＝GDP-折旧 3. 国民收入(NI) 一个国家或地区一定时期内用于生产的各种生产要素所得到 的实际收入 ＝工资+地租+利息+利润+政府补贴-间接税 4.个人收入（PI） 一个国家或地区一定时期个人从各种来源所得到的全部收入 的总和 ＝国民收入-公司所得税-未分配的利润+政府转移支付等 5.个人可支配收入 ＝个人收入-个人纳税 6.个人可任意支配收入 指个人可支配收入扣除食品、水电、房租等基本固定费用 后的余额。 7.人口数 8.城市家庭人口 9.就业人员数量和就业分布 10.商品零售价格指数 11.消费价格指数 交易指标 1.销售量 报告期内销售的房屋数量。 是实际的销售面积，指竣工的房屋面积中已正式交付给购房 者或已签订销售合同的面积。不包括已签订预售合同还在建 设的面积，但包括以前签订预售合同本期又竣工的面积。 2. 出租量 报告期出租的房屋的数量 3.吸纳量 报告期内出售和出租的房屋的数量 4.吸纳率 报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例 5.吸纳周期 可供租售量可以全部被市场吸纳所需要的时间 吸纳周期＝可供租售量/吸纳量＝1/吸纳率 6.预售面积 报告期内仍未交付使用，但已签订预售合同的正在建设面积 7.房地产价格指数 第四节 房地产市场的特性与功能 第四节 房地产市场的特性与功能 一、房地产市场特性 供给： 短期缺乏弹性，非同质性、垄断性 市场需求： 广泛性、多样性、金融信贷机构融资 市场交易： 耗费时间长、交易费用多，专业人员提供服务 市场价格： 与位置关系大，总体呈向上波动的趋势，现实价格是在长 期考虑下个别形成的 二房地产市场功能  配置存量房地产资源和利益  显示房地产市场需求变化  指导供给以适应需求的变化  指导政府制订科学的土地供给计划  引导需求适应供给条件的变化 第五节房地产市场的运行规律 一、房地产空间市场和房地产资产市场 空间市场为家庭和企业提供生活和生产的空间 资产市场进行投资交易 两者联系： 空间市场的需求影响房地产的收益，进而影响