物业管理的风险控制.pdf

四川艾明物业公司 四川艾明物业公司 2011年5月23日 2011年5月23日 1. 风险和物业管理风险的相关知识 2. 物业管理风险的内容 (1)早期介入的风险 (2)前期物业管理的风险 (3) 日常物业管理的风险 3．物业管理风险防范的措施 4 ．物业管理紧急事件的界定 5．物业管理紧急事件的处理 6．火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电 力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外处 理、刑事案件和台风袭击等典型紧急事件的 处理 一、物业管理风险综合运用能力 掌握：物业管理风险防范与处理紧急事 件的相关法规；物业管理风险的内容， 典型紧急事件的处理。 熟悉：物业管理风险防范的措施，处理 紧急事件的要求，处理紧急事件的过 程。 了解：物业管理风险的特点，紧急事件 的类型。 二、风险与物业管理风险的概念 风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收 益或结果偏离期望值或平均值的可能性。物业管理风 险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业 以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承 担的意外损失。 物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业 管理的风险和日常管理的风险，其中，日常管理风险 按行为主体分类，可包括业主(或物业使用人)在使用物 业和接受物业服务过程中的风险-物业管理项目外包服 务过程中的风险、市政公用事业单位服务过程中的风 险、物业管理员工服务过程中的风险和公共媒体宣传 报道中的舆论风险等。 三、物业管理风险的内容 早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来 早期介入风险 的风险和专业服务咨询的风险。 前期物业管理 前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合 风险 同风险。 日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主(或物业使用 日常物业管理 人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物 业管理日常运作过程中存在的风险。 风险 (一)早期介入的风险 1．项目接管的不确定性带来的风险 2．专业服务咨询的风险 (二)前期物业管理的风险 1．合同期限 根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附 条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自 条件成就时失效”，前期物业服务合同是附解除条件的合同，《物业管理 条例》26条规定：“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服 务合同生效的，前期物业服务合同终止” 。因此，前期物业管理合同的期 限具有不确定性，物业管理企业随时有可能被业主大会解聘。 2．合同订立的风险 建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能会将本 不该由物业管理企业承担的风险转嫁给物业管理企业。此外，一些物业 管理企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将 影响到接管项目后正常经营的维持。 3．合同执行的风险 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体 业主与物业管理企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果， 但在业主人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因 ，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不 认同、不执行，从而引发业主与物业管理企业之间的纠纷。 案例分析 某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业 主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾 很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该 公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主 购楼时与开发商