浅谈物业管理行业酬金制下的会计核算.docVIP

浅谈物业 HYPERLINK /Manages/ \o \t _blank 管理行业酬金制下的 HYPERLINK /Accountant/ \o \t _blank 会计核算 一、引言 　　随着中国房产地 HYPERLINK /Economy/ \o \t _blank 经济的飞速 HYPERLINK /fazhanzhanlue/ \o \t _blank 发展，物业管理作为房地产的配套服务项目，已融入在 HYPERLINK /Society/ \o \t _blank 社会大众的身边。如同水、电、煤气等政府服务单位所提供的服务一样，物业管理已被公众熟知和接受。 　　2004年1月1日国家发展改革委员会与建设部联合颁布了《物业服务 HYPERLINK \o \t _blank 论文联盟 HYPERLINK http://www.LWlm.cOm www.LWlm.cOm收费管理办法》（以下简称办法）。《办法》中第九条明确指出了物业管理收费所采取的形式：即业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务 HYPERLINK /hetongyangben/ \o \t _blank 合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 　　根据定义，包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，物业公司自负盈亏、风险自担的一种计费方式。这也是目前大部份物业管理企业运用的收费形式。随着大型商务楼宇、高端住宅小区、高档别墅小区如雨后春笋般的冒出，许多业主方已不满足包干制这种单一的计费方式。而在国外及香港地区被广泛运用的酬金制，也渐渐被国内大型物业管理企业所运用。但由于国家及地区之间财税体制的不同，使得酬金制下的会计核算问题也相继产生，本文通过某物业公司现行酬金制几种不同的核算方法展开讨论，简要阐述各核算方法时所面临的财税问题。 　　 　　二、酬金制特点 　　根据酬金制定义，采取酬金制计费方式的物业管理企业与业主方在签定合同的时候就已经约定了物业管理企业的酬金或者酬金比例。物业管理企业只需要对预收的物业管理资金在扣除相关税费及物业管理企业约定酬金后剩余部分加以合理使用，并将使用情况公布于众就好。由于酬金制计费形式的独特性，这部分预收的物业管理资金归属也不同，说到底这些资金是代为业主收取并用于小区管理服务之中，正所谓取之于民、用之于民。但如何将这些资金管好、用好，这就需要广大业主、业主大会成员和物业公司共同对资金做好年度预算、费用公布、年终决算等 HYPERLINK /ZongJieDaQuan/ \o \t _blank 工作。因此选择酬金制计费方式对物业管理企业及业主来说都是有利的。对全体业主而言，选择酬金制不仅可以保障全体业主的切身利益，提高业主参与小区管理的意识，而且对物业企业在使用服务资金方面起到积极的监督作用。同样选择酬金制计费方式对物业公司而言，可以保障物业公司固定的盈利水平，有助于物业管理企业更加专注服务本身，提高服务质量。随着通货膨胀压力不断加剧，物价水平持续上升，物业管理企业人力成本及其他管理成本不断增加（上海近年来最低工资线每年以10%～15%的速度上涨）已让许多的物业管理企业感到巨大的生存压力。这也导致一些小型的物业管理企业压缩服务人员数量，削减人员开支及服务预算，从而满足企业自身的盈利的需求。但长此以往势必造成物业管理企业服务质量下降，企业与业主产生巨大的利益纠纷和服务危机。 　　 　　三、酬金制下的会计核算方式 　　既然酬金制计费方式对业主及物业公司双方都为有利，但为何在行业内并没有被广泛运用？由于酬金制计费方式对国内物业公司而言是一个新兴事物，对其会计核算没有一个明确的规定，只能参照《物业管理企业财务管理规定》（1998年3月12日，中华人民共和国 HYPERLINK /caizhengshuishou/ \o \t _blank 财政部）《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》（1999年12月1日，中华人民共和国财政部）的相关规定。因此许多物业管理企业只能选择财务核算相对健全的包干制。在实际工作中，被财务人员所困挠的就是酬金制计费方式下的收入及利润的确认等问题。 　　目前，实行酬金制的物业管理企业中确认收入大致分为以下三种情形： 　　1．只将酬金确认收入 　　将酬金制下的物业服务收支视作代全体业主收取的费用，所有业务活动均在其他应付款（二级明细） 中反映，物业 HYPERLINK /Manages/ \o \