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我国房地产市场回顾及未来走势分析 陈颖玫 张靖峰 一、本轮房地产周期回顾 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生，大 致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。 （一）房地产无泡沫理性上涨阶段（ ） 1998-2002 1998 年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效果。 在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度 随着经济增长而加快。1998 年是房地产需求增长的关键一年，其中两 项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。一是住房实物 分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998 年 4 月 7 日， 人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通 知》，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999 年又 进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速发展时期， 房地产业成为经济增长的主要动力。 115 113 111 109 107 105 103 101 99 97 95 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 07 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - r 8 8 9 9 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 a 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 M 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 图 1 1998-2007 年房地产价格指数 土地交易价格指数 房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 （二）房地产泡沫形成时期（ 年） 2002-2004 在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉 动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地 产市场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上 涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值， 泡沫开始出现。2002 年开始，房价增速迅速提高到 4.3% ，并一直保持在 4-5%左右。 （三）泡沫的非理性膨胀阶段（ 现在） 2004- 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发 明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在 这一阶段前期即 2004-2005 年，以长三角地区的房价飙升为主要标志， 当时市场投机和非理性因素非常明显。2005 年，国家出台宏观调控政 策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观 望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。2006 年开 始，北京、珠三角地区的房价增速加快。2005 年以前上海等地的房价 增长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水 平以下；与此相反，北京、深圳房价在 2005 年以前低于全国平均增速， 2006 年以后却持续高于全国平均增速。 在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨 的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房 屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调查显 示，2005 年 11 月，北