中部城市房地产市场研究.pdf

中部城市房地产市场研究 2006 年 12 月 20 日 地产研究中心 一 综述 随着我国经济的快速发展，房地产行业成为我国经济的支柱行业，近些年全国 涌现出来一批优秀的房地产开发企业，带动了我国其他行业的快速发展，同时也 大大改善了我国城镇居民的居住条件。随着房地产行业的不断高涨，房价成为各 个领域的热门话题，随着我国一线城市的房价快速的上扬，也引起了国家相关部 门的重视，从而采取了一系列宏观调控手段，从金融政策、土地政策等来对整个 房地产市场进行调控。随着 2006 年 6 月初“国六条”的颁布，到后续的“新六 条”的上演，一切表明着房地产行业在实践中不断波折前进。 从国家层面上来看，宏观调控的打击力度主要集中在中国一线城市，比如上海、 北京、深圳、广州等。但作为二、三线城市的房地产市场却刚刚进入繁荣阶段， 而价格的迅速上涨也让人史料不及。鑫苑公司立足中原，在郑州房地产行业中一 直处于领先地位，而今年鑫苑公司面临的是全国化战略的大迈进，如何实现公司 的预期目标和企业的战略转移，成为每个鑫苑人关注的话题。下面我所讨论的中 部九城，也涵盖了鑫苑公司全国战略化发展的目标城市。 郑州作为中原城市的省会城市和其他省会城市一样在现实中部崛起的大战略 中扮演着极其重要的角色。郑州房地产市场从 2002 年开始复苏后，无论是在房 地产投资量上还是在商品房销售面积上，还有价格上，一直处于稳步上升地位。 特别是 2004 年以后，郑州市房价呈快速上升态势已经明显显现出来，其速度已 经超越中部其他省会城市，特别是 2006 年，郑州市的住宅均价已经从一月份的 2449 元/㎡上升到目前的3355元/㎡；而在郑州中心地区（中区、东区）房价已 经突破3800元//㎡，在向4000元//㎡迈进。根据国家发改委11月13日公布的 全国 70 个大中城市 10 月份房屋销售价格指数，郑州的房价同比上涨 5.9%，二 手房的涨幅达到了8.7%。 下面的篇幅将对郑州与其他中部城市做一个粗略的比较。文中所涉及的中部城 城分别是：武汉、郑州、南昌、济南、西安、太原、长沙、合肥、石家庄。 二 宏观经济数据对比分析 （一）城市人口 中部九城人口数量图 1000 800 600 400 200 0 郑州 石家庄 济南 西安 合肥 武汉 南昌 长沙 人口（万） 716 224.1 597.4 516.3 455.7 785.9 475 639.02 中部城市中，武汉面积最大（市区面积达到 1615.14 平方公里）。而人口数量 也是最多，2005 年统计数字表明：武汉市区人口达到了：785.9 万人。 而城市人口数量最少的中部城市是石家庄：224.1 万人，这与该城市的面积有关。 而郑州的人口达到了：716 万人，其数量仅次于武汉，居九城第二位。 （二）城市GDP 对比 各个城市GDP对比 3000 2000 1000 0 郑州 石家庄 济南 西安 合肥 武汉 南昌 长沙 2001 822.1 1085.45 1066.2 733.85 363.4 1347.8 485 728.08 2002 926.8 1184.04 1200 823.5 412.4 1492.7 552.37 812.9 2003 1102.1 1376.6 1367.8 941.6 477.78 1662.4 641.02 928.22 2004 1375 1633 1618.9 1095.87 589.7 1956 770.46 1108.85 2005 1650 1852 1876.5 1270.14 853.57 2238