2012年济南丁豪广场城市综合体营销方案.pdf

谨呈：山东丁豪房地产开发有限公司 丁豪广场丁豪广场 年度营销方案年年度营销方案 报告逻辑结构 一、宏观政策与市场背景 设定目标 提出问题提出问题 二、项目营销目标 解决问题 三、项目现状分析 四、 核心问题思考 五、项目营销策略 六、营销策略总纲及执行 11 现状梳理 市场背景/项 目货量盘点 宏观大势、2012市场预判 宏观政策 政策对房地产市场的调控力度依然严厉，未来还将持续发力 温家宝总理温家宝总理 1111月月66 日俄罗斯讲话日俄罗斯讲话：：下调房价是国家坚定的政策下调房价是国家坚定的政策 ， 对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇。 中央高层表态 胡锦涛主席12月9日政治局讲话：要坚持房地产调控政策不动 摇摇 ，促进促进房价合理回归房价合理回归 ，促进房地产市场健康发展促进房地产市场健康发展 。 住建部表态住建部表态 ，限购政策到期进行延期限购政策到期进行延期。住建部与住建部与 1212月月33 日知会日知会 相关房产政策 地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地 方政府需在到期之后对限购政策进行延续。 下阶段继续施行稳健的货币政策。央行在日前发布的《三季 相关金融政策相关金融政策 度货币政策执行报告度货币政策执行报告》》中明确表示中明确表示，下阶段继续实施稳健的下阶段继续实施稳健的 货币政策，同时将更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性。 品牌开发商纷纷降价，现金为王，追求最大限度的现金流，减少拿 行业动态 地或暂缓拿地，对2012年房地产市场持看空态度 20亿，开启网络优惠购房步伐。 12月1日万科在深圳、广州、 万科 厦门、福州、长沙等华南12城的共计20亿房源，实行全程网 络销售络销售 ，，优惠总计达优惠总计达22亿元亿元 。。 龙湖龙湖 “抢收华东抢收华东” 5天劲收天劲收20亿亿 。降价幅度接近两成降价幅度接近两成 ；；在青在青 龙湖 岛、杭州、上海、重庆等地调整销售策略，大规模降价促销， 抢占市场。 存货较多，部分产品开始降价。保利地产目前存货1471.89 保利 亿元，去化率较低。11月份在北京、重庆等地的项目开始打 折促销和团购，部分项目降幅近20%。 楼市限购政策没有时间限制，济南房产市场成交量下滑明显，价格 济南市场 已进入下行渠道，但整体降价幅度较小 1111月月 ，济南整体成交价格为济南整体成交价格元 ，同同 济南济南 1111月住宅成交月住宅成交732732套套 ，同比下降同比下降6363.9%9% ， 比下降6.1%，环比下降0.6%，价格现下 环比下降60.8%。成交量下滑明显 行趋势 公寓市场 8月份成为济南2011年公寓市场的成交分水岭，8月份之后的月成 成交 交面积是8月份之前的1/3