如何与物业打交道 卢小传主编肖泽红等撰稿.pdfVIP

第 1 页 第一章　　基本概念与法律索引 “物业 ”的称谓最先在粤港地 区流行，这是 当地对房地产 的 俗称 。在我 国大陆地 区进行社会主义市场经济改革之前 ，由于我 国实行 的是计划经济体制 ，现代意义上 的物业在我 国大陆地 区基 本上没有什么立足之地 。在我 国开始进行社会主义市场经济改革 之初 ， “物业 ”的概念传入 了我 国内陆地 区并被越来越广泛 的人 所 熟 知 。 “物 业 ”对 应 的英 文 字 母 是 “ ”或者 ，其含义是财产 、资产 、拥有物、房地产 的 意思 。在我 国大 陆 ，首 先给 “物业 ”界 定概念 的立法是深 圳 市 年制定 的 《深圳经济特 区住宅物业管理条例 》，其第 条第 款规定 ， “本条例所称 的物业 ，是指住宅 区 内各类房屋及相配 套的供用设施、设备和相关场地 。” 我 国新颁布 的 《物业管理条例 》第 条规定 ： “本条例所称 物业管理 ，是指业主通过选聘物业管理企业 ，由业主和物业企业 按照物业管理合 同的约定 ，对房屋及配套 的设施设备和相关场地 进行维修 、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序 的活 动 。”从 中可 以看 出，在我 国， “物业 ”的含义是指房屋及配套 的设施设备和相关场地 。物业可大可小 ，它是按照一定 的区域划 分 的，某一特定区域 内的房屋及配套 的设施设备和相关 的场地都 是某一物业 的范围。 在 明确 了物业 的含义之后 ，我们进一步来 了解物业管理 中出 现的其他一些重要的概念。 第 2 页 第一节　　基本概念 在物业管理 中出现 的概念重要有 ：物业管理、业主、业主大 会 、业主委员会、物业管理公司、物业服务合 同、专项维修资金 等。下面将对这些概念分别予以阐述： 一、物业管理 《物业管理条例》第 条规定： “本条例所称物业管理 ，是 指业主通过选聘物业管理企业 ，由业主和物业管理企业按照物业 服务合 同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修 、 养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序 的活动 。”这是 我 国现 有 的法 规 对 “物 业 管理 ”作 出 的最权 威 的定义 。根 据 《物业管理条例》对 “物业管理”的界定， “物业管理 ”概念可 以从以下几个方面进行理解： 首先，物业管理的对象 “物业 ”，它包括房屋及配套 的设施 设备和相关场地 。 物业 管理 的 “物业 ”所指 向的房屋及配套 的设施 设备和相 关场地不是没限制的，它是在一定的区域 内的，超 出了一定的区 域范 围就可 能不是本物业管理 区域 的范 围，而是其他物业 的范 围 。 从 《物业 管理条例 》 的适用范 围来看 ，物业管理 的范 围是 相当广泛 的： 《物业管理条例》调整 的对象既包括住宅物 业，也包括非住宅物业，例如写字楼、商场等。 《物业管理 条例 》适用 的范 围并不仅适用于城 市 中的物业管理 ，还适用于 乡村的物业管理 。一般情况下，乡村 的物业管理活动相对城市来 说要少得多，因为乡村大部分是独立 的房子 ，一般没有大片的房 屋 ，一般情况下用不着聘用物业管理企业进行管理 。但是 ，当 第 3 页 前 ，随着经济 的迅速发展 ，我 国沿海许多乡村开始城镇化 ，出现 了物 业 管 理 的 需 求 。这 些 物 业 管 理 活 动 都 适 用 《物 业 管 理 条 例》。 其 次 ，物 业 管理活动 的 内容 就是对 “物 业