某鞋厂地块市调报告及项目定位建议.pptVIP

商寓产品规划 项目规划产品主要有三类：SOHO；摩天轮小两房；商寓 项目产品规划 ●案例借鉴 项目产品规划 ●案例借鉴 项目产品规划 ●案例借鉴 项目产品规划--一层 ●案例借鉴 项目产品规划---二层 ●案例借鉴 项目产品规划--三层 ●案例借鉴 项目产品规划--四层 ●案例借鉴 项目产品规划--五层 ●案例借鉴 产品价值剖析 该项目价值点主要体现在：功能丰富性；市场的稀缺性；空间创意性；品牌塑造性；市场抗跌性。 价值点剖析 1.功能的丰富性：集商业，住宅，办公为一体 2.市场的稀缺性：商业地产主要表现方式为商铺；写字楼；购物中心等，集合商业和别墅的性质产品的升级版，市场稀缺。 3.空间创意性：建筑形状各异，建筑外立面新兴材质，内部空间灵动变换 。 4.品牌塑造性：对开发商而言，创新产品不仅促进销售，获取更多利润，更重要的是对开发商的品牌塑造起到很关键的作用。 ●案例借鉴 商寓的出现，将商业；居住；办公多功能融合，真实实现产品的创新性 案例总结 商寓 ●案例借鉴 杏林马銮路义芳鞋厂地块市调报告及项目定位建议 德信行 2012年11月 一、宏观市场分析 二、城市商业情况分析 三、商业客群分析 四、项目本体分析 五、案例借鉴及规划建议 目 录 一、宏观市场分析 城市背景——杏林片区位于厦门集美南部，规划“一心、两块、十区”，属于相对独立的城市组团。 城市区位：杏林位于厦门集美南部，规划的“一心四片”中的重要组成部分，距离本岛约20分钟车程； 规划结构：“一心、两块、十区”即：“一心”指文华路形成的城市分区中心。“两块”指南北两个综合区。“十区”指规划区内包含十个功能区。 ； 城市性质：厦门市城市发展分区中一个相对独立，以工业，仓储为主，并担负重要陆路交通功能的城市组团； 本项目 老城区 经济基础——区域经济保持稳步增长，促使杏林乃至集美总体商业升级发展奠定基础； 2006-2011年期间，GDP总量、政府年财政收入、社会消费品零售总额等多项指标均保持增长态势，集美区整体经济保持良好态势，这为杏林乃至集美商业圈的升级发展奠定经济基础； 消费能力——生活水平的稳步提升为居民消费由日常基本型消费向较高档次的休闲、娱乐消费转型奠定基础； 2006-2011年期间，衡量集美区居民收入水平的两大指标，城镇居民可支配收入与农村居民纯收入均保持增长态势，人民生活水平稳步提高； 集美人民生活水平的提升促使居民消费由日常基本型消费向较高档次的休闲、娱乐消费转型，为商业的发展奠定基础； 商业规划——本案所处杏林南部片区商业发展导向为：以购物为主，休闲为辅的区域（次级）商业中心 商业布局：未来集美区城区商业空间布局将形成三级体系。即：市级商业副中心一个、区域（次级）商业中心四个、大型社区商业中心若干个; 本案范围：本案所处杏林城区西部，商业街涵盖杏林西路、马銮路,碑头路； 发展设想：杏林城区中南部规划为区域（次级）商业中心； 发展导向：可增设大型百货店和超市；鼓励开设专卖店、专业店，适度发展餐饮、休闲、文化娱乐设施，形成功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的商业中心。 《集美区商业中心体系发展设想图》 数据来源：《集美区商业网点规划（2006—2015）》 本案片区 特征小结 启示 城市 区位 特征 杏林片区位于厦门集美南部，规划“一心、两块、十区”，属于相对独立的城市组团； 本案属于相对独立的老城区板块，商业的发展仍应以立足于本地城市组团； 城市 经济 基础 区域经济保持稳步增长，促使杏林乃至集美总体商圈全面升级； 城市经济总量保持稳步增长与人民生活水平的不断提高，为本案超越现有商业档次的奠定经济基础； 生活水平的提升促使居民消费由日常基本型消费转向较高档次的休闲、娱乐消费。 商业 规划 杏林南部片区商业发展导向为：以购物为主，休闲为辅的区域（次级）商业中心； 本案应立足于杏林，以发展购物、休闲商业为导向 城市宏观背景 二、城市商业情况分析 商圈格局——杏林老城区可分为杏东杏西两大商圈，中低档业态为主； 根据杏林老城区的人口及商业集中地的分布，可将杏林划分为杏东、杏西两大商圈。 杏西商圈主要由杏西路、碑头路、新源路和马銮路构成，餐饮、服饰、电机、建材等为主要的业态，档次较低。 杏东商圈主要包括杏东路、牡丹园步行街和文达路（宁宝路）三大重点街区，服饰为绝对主力，除了杏东路北段业态中等外，多数中低档服饰； 杏东商圈特征 杏东商圈主要商业街特征 路段 商业形态 人群特征 杏东路南侧 民宅改造店面，夜市地摊杂乱，业态档次较低 下午人流量15-25人/min，夜间人流至少可达60人/min；女性比例为60%-75%；年青人居多； 杏东路北侧 社区底商沿街商铺为主，停车空间有限，业态档次中等 下