东海城市综合体项目营销思考.pdf

东海城市综合体项目 营销思考 内容框架内容框架：： 市场分析市场分析：：四大四大不利因素不利因素 核心战略核心战略：：四大四大重要转变重要转变 营销策划：落实三个基本点 推广节奏：把握四个阶段 PART Ⅰ 市场分析市场分析 四大不利因素 制约项目营销制约项目营销 不利因素之一不利因素之一 较小的项目体量较小的项目体量较小的项目体量较小的项目体量 项目为四层商业，总建筑面积约1.6万平方米。 较本地区同类商业项目（远洲城市广场和亿丰 国际广场）无规模优势，不利于项目品牌形象 的塑造。 不利因素之二不利因素之二 双解的项目区位双解的项目区位双解的项目区位双解的项目区位 项目位于老城区核心商圈，人流集中，交通便 利，配套完善。 但同时，项目仅有一面临街，且处于非路口位 置置，对人流汇聚及后续经营将有不利影响对人流汇聚及后续经营将有不利影响。 不利因素之三不利因素之三 模糊的品牌形象模糊的品牌形象模糊的品牌形象模糊的品牌形象 项目前期业态定位需要调整，急需以全案的品 牌塑造，树立品牌识别，提升项目高度与市场 认知度。 不利因素之四不利因素之四 同类竞争项目抢占先机同类竞争项目抢占先机同类竞争项目抢占先机同类竞争项目抢占先机 远洲城市广场大卫茂国际购物中心已于2012年 10月开盘，黄金珠宝区、儿童区、大型餐饮东区、 化妆品区、水吧区、烟酒区旺铺已售罄。 亿丰国际广场也将于亿丰国际广场也将于77月月2020日认筹日认筹。 面对体量限制面对体量限制、双解的项目区位双解的项目区位、模糊的品牌模糊的品牌 形象、有限的市场容量及较多的投资物业…… 形势不容乐观！ 项目的核心问题是什么？项目的核心问题是什么？ 项目的体量决定了全盘推售的策略项目的体量决定了全盘推售的策略 ，， 1 如何保证快速走量 在走量的前提下如何保证项目高溢价 2 空间，进一步提升本案的整体价值 项目操作要点思考项目操作要点思考 ●强化“城市中心”绝版核心区位 ●重塑品牌形象，提升品牌知名度 ●粘性营销，小步快跑，短时间内引爆市场 ●●活动营销为主活动营销为主 ，配合多种传播渠道配合多种传播渠道 ●●招商先行招商先行 ，以招商带动和促进销售以招商带动和促进销售 PART Ⅱ 核心战略核心战略 目标 转变 针对区域市场 观念之变 针对竞争项目 核心 前景之变 策略 针对品牌价值针对品牌价值 品牌之变品牌之变 针对目标客户 价值之变  针对区域市场  观念之变 从最好的区域到区域的最好 打造最好区域内的打造最好区域内的最佳物业最佳物业 BestBestBestBest RegionRegion Region’sRegion’s TOTO Best Best Reggion’s Reggion’s 项目定位项目定位 东海城中心绝版地标级城市综合体  针对竞争项目  前景之变 从小