世联2009年淮北凤凰城项目营销诊断与执行报告.pdf

谨呈：深圳市泰富华投资发展有限公司 淮北凤凰城项目营销诊断与 执行报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2009目标 1、全年销售600套（含年初到4月22 日为止已销售225套,剩余375套） 2、实现成交均价达到2750元/ ㎡ 目标 目标下的整盘思考…… 1、市场现状 目前市场情况下： 1）在市场接受度上，多层的接受度远高于小高层； 2）在销售速度上，小面积产品销售速度快，大面积产品滞销 3）在价格上，且多层的价格高于小高层 那么作为启动区的产品，立势、回现和速度是关键任务，因此小高层作为回现主力风险较 大；小高层的市场接受需要培育，居住习惯需要引导； 2、回现产品 相比而言，完成今年的目标，多层作为市场接受度最高的产品，势必承担回现的主要任 务； 3、标杆溢价产品 而作为一个混合社区整盘营销思路来讲，花园洋房由于产品品质高和数量少的原因，起标 杆作用具有得天独厚的优势； 4、试水产品 由于多层作为目前的主流产品，逐步稀缺，后期的主力产品小高层必须开始培育，那么小 高层将起到一个部分试水、承担少量回现角色的作用（小高层户型配比需要调整）； 目标解析 目标实现的假设条件： 整盘操作思考： 1、多层的销售率为75% 1、市场表现状况 2、退台洋房销售率30% 2、各物业在完成目标时所起作用 3、小高层销售率40% 3、各物业推售的先后次序 备注：假设条件依据市场产品的去化 情况以及本项目前期市场状况 目标实现的推售结论： 1、剩余多层货量151套，做为回现主力产品，需要新推约280套，按照销 售率75%计算，预计销售目标324套 2、退台洋房28、29号剩余27套，做为标杆产品，需要加推约25套，按照 销售率30%计算，预计销售目标16套 3、小高层做为试水和部分回现产品 ，需要少量推售，需推售约100套，按 照销售率40%计算，预计销售目标40套 备注：假设条件依据市场产品的去化情况以及本项目前期市场状况 预计销售目标380套 项目简介 项目位于淮北市城西板块，离主城区实际距离 较近，但属于传统意义上的陌生区域，且隧道 缘故心理距离大于实际距离，周边配套缺乏 区位 项目位于淮北市城西 到老城中心 板块，步行到老城中心 淮海步行20 淮海中路只需20分钟， 分钟 车行5分钟，但属于传统 凤凰 会所 意义上的陌生区域，且 山 由于隧道和山的东面有 新濉河 老 城 区 墓地的缘故，区域有一 定抗性； 西山隧道 南 东进 城东 项目周边除了淮海路