金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告.pdf

金融街控股自持物业市场价值估测 之调研报告 金融街控股股份有限公司 2009年3 月 1 目 录 1 概要1 1.1 本估价项目概述1 1.2 估价标的项目的基本情况1 1.3 估价的方法和步骤1 1.4 数据采集说明3 1.5 主要结论4 2 北京商业地产市场 2008 年市场简述 4 2.1 商业地产 2008 年供应情况4 2.2 商业地产 2008 年成交情况5 2.3 商业地产 2008 年度成交面积前十位排名6 3 金融街购物中心的价值估测 7 3.1 2008 年北京商铺价格指数走势7 3.2 金融街购物中心可比项目的确定7 3.3 金融街购物中心可比项目成交价及平均成交价8 3.4 可比项目成交价格的调整因素9 3.5 对可比项目成交价格调整系数的说明17 3.6 金融街购物中心调整系数表18 3.7 金融街购物中心估价结果18 4 金树街的价值估测 19 4.1 金树街可比项目的确定19 4.2 金树街可比项目成交价及平均成交价19 4.3 可比项目成交价格的调整因素20 4.4 对可比项目成交价格调整系数的说明26 4.5 金树街调整系数表27 4.6 金树街估价结果27 5 C3 四合院的价值估测28 5.1 北京四合院市场简述28 5.2 北京四合院市场 2008 年价格走势28 5.3 可比项目的确定29 5.4 C3 四合院可比项目成交价及平均成交价30 5.6 对可比项目成交价格调整系数的说明36 5.7 C3 四合院调整系数表37 5.8 C3 四合院估价结果37 0 1 概要 1.1 本估价项目概述 本报告采用可比项目成交价格类比法对金融街控股公司三项自持型商业物 业（即估价标的项目）进行价值估测。它们分别是金融街购物中心、金树街和 C3 四合院。 本报告选取了北京主要城区（包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳和海淀） 内与估价标的项目可比的 84 个项目进行了综合调研，形成自持物业公允价值估 测的基础资料；与此同时，我们与北京市建设委员会房地产交易管理网签署合作 协议，从该系统获取调研项目的网签交易价格；同时在项目调研的基础上，考虑 标的项目的实际情况，进一步确定与标的项目更加相似的可比项目若干；确定可 比项目之后，将可比项目与标的项目的各个方面情况进行逐项对比，并以此为依 据对可比项目的成交价格进行合理修正，从而得到估价标的项目的最终估测结 果。 1.2 估价标的项目的基本情况 表 1 估价标的项目基本情况 项目 购物中心 金树街 C3 四合院 位置描述 金融街商务区核心 金融街商务区核心 金融街南区 项目性质 购物中心 商业