天元·日漫香堤营销诊断及策略沟通.pdf

谨呈:天元地产 老盘何处焕新生？ ——天元·日漫香堤营销诊断及策略沟通 2015-7-12015-7-1 商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机 密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世 联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发 布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本 文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说 明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的 使用授权的情况。 2 报告思路 1 世联观点：天元项目的困境和核心问题  目前五大挑战  两大核心问题 2 世联理解：对天元项目的理解  解构城市及区域  市场竞争  核心价值梳理  客户把握  整体定位 3 世联思考：求解核心问题的策略及案例实践 4 世联实践：后期营销执行沟通 3 1 世联 观点  日漫香堤目前面临的五大困境  后期营销工作的两大核心问题 4 初步判断—— 本项目的成功开发面临以下问题： 5 整体营销节奏周期过长导致项目的市场印 困境一 象平淡模糊 总规模为646亩，建筑面 积；40万平米 05年9月入市，其间三易其 手，天元集团于2007年6月 接手日漫香堤项目，项目 入市至今已经3年； 一期365亩已全部交付.现正 发售二期排屋，高层为最 后一期,已开始登记客户。 6 展示体验缺乏力度，与“名呈别墅标杆” 困境二 的身份不匹配 售楼处外部缺乏氛围营造，内部过于简单平庸； 定位“新古典主义英派庄园”，但是展示不足， 无法感知，富于表面和概念 7 核心价值挖掘不够深入，名呈别墅市场后来 困境三 者的冲击致使项目原有市场地位受到挑战 竞争价值不明晰，众 人都说区位、环境、价 格 同质化竞争激烈 竞争对手开始寻求超 越：售楼处展示、产品 价值 让我们听听对手们是如何说自己项目的？  城北虽然是城市规划主方向，但是城北空气肯定不好的，会受到北面工业园 区的影响，城南这边自然资源好，生态休闲，适合居住；  城北以后都是高层，我们这里有低密度的联排别墅；