万科设计前期阶段要点.pdf

投资分析阶段 设计前期阶段 设计前期阶段 实施方案阶段 施 工 图 阶 段 主要内容 一. 阶段的工作特点 二. 概念设计方案的成果标准 三. 《项目设计指导书》 一 . 阶段的工作特点 1. 本阶段的起点和终点 项目立项 设计前期阶段 规划方案 审批通过 设计开始 项目设计 “正式开始” 2. 设计部成为“ 1/2 主角” 本阶段任务 营销 市场营销部门 完成市场定位及产 前期 品建议书 ＋ 设计 设计部 完成项目设计指导书 前期 设计前期阶段的主要工作成果 是什么？ 主要工作成果示意图 工 划 计 计 设 作 目 项 概念设计方案 产 品 建 议 书 项目设计指导书 二 .概念设计方案的成果标准 1. 概念设计研究的内容 原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成 本的因素； 原则二 侧重于规划设计方面的研究 两设计关注重点不同 概念设计 定位 方向 结构 规划设计 • 寻求达成“ 目标”的 方法 • 设计的深化 综合经济技术指标 1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？ 2.结合成本、销售，验证各公建面积指标的合理性。 3. …… 规划设计方面 1.如何分期开发？ 2.如何设置主入口？ 3.如何利用用地内、外景观资源？ 4. …… “回答发展商必须回答，做出决策的问题。” 2. 如何进行概念设计研究？ 案例一：南昌万科四季花城 案例二：深圳大梅沙项目 案例一：南昌万科四季花城 案例点评 • 容积率较低；用地大，分期开发时便于调整。 规划总用地27.3ha，容积率1.02，多层为主。 • 城市整体市场处于初级阶段，竞争压力较小。 难点一：地段偏僻无人气，如何吸引客户？ 难点二：周边市政、公建配套不完善，与开发建 设的矛盾。 难点三：售价有限，成本