某养身度假项目定位报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 感动，崇尚激情的创造 Holiday 飞翔的假期，流动的梦想 远离俗世，独享闲暇 放纵于更酷更眩的娱乐风潮，享受创造的激情，体验生活的感动 7 政企博弈： 公私合营区域土地开发赢利模式 专题一 会议经济、产权酒店发展趋势及可行性研究 专题三 非开发用地（集体土地、保护用地）地产开发模式 专题二 百草园项目 产业链（系统）研究 专题四 366地块 物业发展建议 专题五 …… …… 百草园项目后续专题研究科目 汇报结束 谢谢！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 发展方向 地块属性 市场因素 操作要求 预期收益 住宅 大规模楼盘， 视野开阔，周 边配套欠缺 1、住宅销售普遍较好，但别墅档次偏低； 2、因青城山旅游风景区对房地产开发有严格的容积率和限高控制，因此以别墅为主； 3、独栋豪宅及大面积别墅滞销； 小面积公寓操 作难度较低， 纯别墅产品存 在一定操作难 度 销售均价区间， 靠山：6000-17000/平米 不靠山：3800-4500/平米 物业组合发展建议：商业＋院落式住宅＋4层公寓 根据各类物业KPI指标体系分析，确定低密度住宅能成为本项目发展方向。 因366亩处在“百草园”旅游地产开发中的孕育阶段，因此其开发物业产品因为顺应市场的非高端物业。 366亩的启动将拉开“百草园”旅游地产及其附加值增长的序幕。 1、项目规模较大，单一定位将造成同类产品供给量大而目标客户群范围却相对较小，不利于销售。 2、从市场情况看，度假物业主要是度假别墅和度假公寓，度假别墅销售压力大，度假公寓则竞争激烈。 3、从国外经验看，度假物业具有重要的投资功能，是吸引客户的重要因素，而国内在这方面还不成熟。 为什么不是纯度假定位？ 1、项目地处青城山旅游风景区，属于国家AAAA级旅游景区，世界文化遗产，有着其特有的独立性和地位性，不同于其它郊区需依赖其中心城市而发展。 2、郊区住宅属于第一居所，第一居所至少应满足以下条件： 距离：与城市中心或工作地距离应在1小时车程内。 交通：便捷的交通。 配套设施：生活、教育、医疗等配套设施齐全。 本项目在交通及配套设施上条件并不充分，尤其是配套设施，可以说是空白。 为什么不是郊区住宅定位？ 项目案名 原界 ——中华养生示范区 Chinese Health Demo Park 原——休养生息，归其本源。中华养生至高境界。 界——进入全新区域、境界。亦与“新界”形成系列。 建议案名从“中华养生文化”内涵深度挖掘 原道 衡天下 和合 原真 原本 其他案名建议 资料来源： 开发商访谈 区域价值模型 区域功能 区域文化 自然资源 现阶段 区域主题文化指的是脱离青城山现有自然和道教文化资源，这种区域文化还显得比较空白。 单一依靠自然资源的观光旅游仍然占据主要部分，虽然本土农家乐式的休闲已经比较成熟，但在青城山档次还比较低端，且没有正规化的管理与经营（对比“幸福梅林”我们便可看到）。 无区域主题文化 旅游度假、居住 区域价值模型 区域功能 区域文化 自然资源 形成区域主题文化 现阶段 目标 旅游度假、养生、居住、会议、聚会 打造迎合成都以及周边人群潜在、深层次的对生活方式的需求的区域文化： 摆脱传统观光旅游与度假模式 提升生活品质 无区域主题文化 旅游度假、居住 用文化提升“百草园”区域价值 这里有山 这里也有水 这里有最适合您的房子 这里，更有不能复制的“中国式养生”文化 SWOT分析 SWOT 优势S： 品牌 项目规划与青城山发展大方向 一致 366亩项目用地规则 机会O： 政府的大力支持 青城山景区的国际知名度 喊出“中国式养生”第一口号 威胁T： 世界遗产风景区对房地产开发的限制 青城山整个房地产市场开发的不一致性 劣势W： 周边配套不齐全 366亩自然资源较少 主要交通依赖106省道 定位策略 区域形象 市场需求 开发目标 集居住、旅游度假、会议三种功能于一体 以“中国式养生”为生活理念的国际旅游度假区。 迎合客户潜在需求，摆脱传统传统观光旅游模式 物业保值、增值和回报 销售与经营并存 收益最大化 定位策略 充分利用项目片区整体资源，通过对片区市场需求的充分挖掘，以及对“百草园”未来的研究，立足产品创新，通过打造“中国式养生”第一区，被认为高价值、高回报的物业，树立中心化地位，最终吸引目标客户购买。 客户定位 投资客——专业炒家，以投资收益为目的。 准投资客、享乐主义 保障型——具有一定的自用需求，认可物业价值，当投资价值自用价值时