凌峻2010郑州亚星江南小镇阶段性营销策略方案.pdf

大江南，小苏州 淡 市 营 销 突 围 之 道 60 万㎡大盘如何迅速建立自己的核心竞争力 凌峻地产 2010-6-30 1 一、 阶段性市场解析 市场分析总结 2 注：新政细节不再赘述，重点看市场反应。 一、宏观市场—政策调控是否不可逆转？  中新社：  国家统计局 10 日发布 1 至 5 月全国房地产市场运行情况，称 5 月份，中国 70 个大中城市房屋销售价格同 比上涨 12.4%，房价同比继续上涨，但涨幅回落。与此同时，全国商品房销售面积和销售额分别比上月下降 15.8%和 25.0%，显示高企的房价在中央政府调控之下，已经稍稍低下高昂的头。  郑州市市区商品房销售 5264 套，较上月下降了 56.65%，较去年同期下降了 7.39%；商品房销售面积 54.32  郑房网： 万平方米，较上月下降了 53.22%，较去年同期下降了 3.67%；商品房销售均价为 5618 元/平方米，较上月 上涨了 6.83%。  六月，郑州市楼市劲吹打折风、低首付，纵观郑州楼市，以中原新城、升龙国际中心、建业一号城邦、托  搜房网： 斯卡纳等主流大盘开始以不同方式的低首付运作，一方面试探新政后的市场反应，一方面进行保持销售总 额；另一方面，以偏远区域和尾盘项目已开始降低价格进行销售，抢占市场先机。 （1）、由一线城市到二线城市，改善性需求受挫，投资客户淡出市场 1、客户出现观望情绪比较严重。 3 2、“史上”最严厉的房产新政出台后，全国知名房产企业一度出现集体降价潮,观望加剧。 3、全国范围内商品房交易量以及价格“双双齐跌”。 4、北京、上海出现二手房大规模抛售现象。 5、改善性购房需求受到严重影响，大部分客户暂缓购房计划。 （2）江南小镇限于政策漩涡之中 1、客户持币观望，不急于出手。 2、一次置业者，首付比例增至 30%，增加首次购房者压力。 根据统计，首付比例上调 10%，销量下降 15-20%。 注解：目前江南小镇除一室之外，所有房源均超过 90平米，首付比例为 30%，以两室为例： 总房款 首付比例 其他费用 首付 新政前 30万 20% 2万 8万 新政后 30万 30% 2万 11万