2010南港风和日丽商业部分营销执行上.pdf

南港南港··风和日丽风和日丽 商业部分营销执行报告商业部分营销执行报告 前前 言言 本报告在前期报告的基础上，主要从项目营销招商策略角度出发,结合 近期对南港商业市场的调查近期对南港商业市场的调查,通过对市场过对市场及本本项目的的现有规划方案深有规划方案深入 思考与分析,提出项目商业营销招商总体策略,并在此策略指导下做出营 销阶段划分及阶段工作部署销阶段划分及阶段工作部署.由于未来市场具有多变性由于未来市场具有多变性,项目实际操作过项目实际操作过 程中将根据实际情况对营销策略进行一定调整,相应战术也将随之进行 调整调整.本报告将侧重于项目商业整体营销招商工作执行思路本报告将侧重于项目商业整体营销招商工作执行思路本报告将侧重于项目商业整体营销招商工作执行思路本报告将侧重于项目商业整体营销招商工作执行思路,,而各阶段项而各阶段项而各阶段项而各阶段项 目推广与招商销售细节执行细节将在执行过程中进一步深入细化目推广与招商销售细节执行细节将在执行过程中进一步深入细化.. 本报告要解决的几个问题本报告要解决的几个问题 我们要达到什么目的我们要达到什么目的 我们的处境是什么我们的处境是什么 我们拥有什么我们拥有什么 我们该怎么做我们该怎么做 目目 录录 我们的营销目标我们的营销目标 我们面临的环境 我们的项目现状我们的项目现状 我们的商业定位 我们的营销策略 我们的近期工作我们的近期工作 我们的营销目标 我们面临的环境 我们的项目现状我们的项目现状 我们的项目定位 我们的营销策略 我们的近期工作我们的近期工作 项目运作目标项目运作目标项目运作目标项目运作目标 •• 利用前期住宅销售的市场基础利用前期住宅销售的市场基础,结合南港目前商业情结合南港目前商业情 况，通过对本项目商业的合理分析后进行合理的商 业规划业规划、定位定位 ，通过项目品牌运作通过项目品牌运作,打造南港未来打造南港未来打造南港未来打造南港未来 ““ 标志性商业中心标志性商业中心””和引领南港商业进入一个全面的和引领南港商业进入一个全面的 升级时代升级时代升级时代升级时代,, 成功奠定并提升公司在地产开发运营领域成功奠定并提升公司在地产开发运营领域 的影响力. 具体营销目标具体营销目标具体营销目标具体营销目标 •• 根据市场实情根据市场实情,进行科学规划进行科学规划、定位定位 ，制定合理的营制定合理的营 销招商步骤,通过准确、有效的推广方式,以住宅带 商业商业、主力店以点带面效益带动整体商业街运营主力店以点带面效益带动整体商业街运营,在在在在 既定营销周期内完成招商、销售目标既定营销周期内完成招商、销售目标,,完成资金回笼完成资金回笼 计划计划计划计划.. 我们的营销目标我们的营销目标 我们面临的环境 我们的项目现状我们的项目现状 我们的项目定位 我们的营销策略 我们的近期工作我们的近期工作 宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析 • 国家楼市政策严厉国家楼市政策严厉——打压楼市升温打压楼市升温 • 通货膨胀预期提高——买房投资保值 • 楼市观望气氛浓厚——购房需求被抑制 虽然2010年经过4.17和9.30两大楼市政策的“洗礼”和通胀 预期的加重,楼市已经进入浓厚观望的买方市场，但调控政策 主要针对住宅产品，商业并未有太大影响，相反对住宅市场 的打压给商业带来较大机遇。 区域商业情况分析区域商业情况分析区域商业情况分析区域商业情况分析 通过实地对南港商业现状的调查通过实地对南港商业现状的调查通过实地对南港商业现状的调查通过实地对南港商业现状的调查 ，，，，目前南港商业主要目前南港商业主要目前南港商业主要目前南港商业主要 以震阳路沿街商业为核心，分支路沿街商业组成的商以震阳路沿街商业为核心，分支路沿街商业组成的商 业圈。主要以便利店、服装鞋业店和五金、美容等业业圈。主要以便利店、服装鞋业店和五金、美容等业 态为主态为主态为主态为主 ，，其档次其档次其档次其档次其档次其档次其档次其档次、、、、业态和形象非常杂乱业态和形象非常杂乱业态和形象非常杂乱业态和形象非常杂乱业态和形象非常杂乱业态和形象非常杂乱业态和形象非常杂乱业态和形象非常杂乱、、、、破旧破旧