推广及执行策略.pdf

一件商品的价格件商品的价格是如何确定的是如何确定的？？ 我们说我们说 ，，价格基于市场价格基于市场 ，，并取决于产品本身的价值并取决于产品本身的价值 那么我们先来看看看市场情况如何？ 上海豪宅市场价格体系 分别选取住宅性质豪宅及办公性质豪宅各两个进行行市场数据分析 可见可见 ，，目前豪宅市场价格在目前豪宅市场价格在7-15万万区间内区间内，，而而而产品本身价值的差异对于项目售价具有很大影响而产品本身价值的差异对于项目售价具有很大影响 汤臣一品 世茂5号 御华山 济南路8号 楼层分布楼层分布 26F26F以上以上 楼层分布楼层分布 32F32F以上以上 楼层分布楼层分布 1717-42F42F部分部分 楼层分布楼层分布 整栋整栋 主力户型 433-595㎡ 主力户型 200-400㎡ 主力户型 327-407㎡ 主力户型 82-150㎡ 近期 近期 近期 近期 1212- 1515万元万元// ㎡㎡ 88- 1010万元万元// ㎡㎡ 77-88万元万元// ㎡㎡ 1010万元万元// ㎡㎡ 成交均价 成交均价成交均价 成交均价 成交均价 产品价值对于本项目价格的影响 扣分因素： 项目属性——办公性质，按目前市场整体情况看，其价值低于纯住宅物业 项目规模——单栋建筑，无小区环境，绿化较少 内部配套内部配套——无专属大型会所无专属大型会所 ，从客户认知角度看从客户认知角度看 ，与竞品相比与竞品相比 ，缺乏优势缺乏优势 加分因素加分因素 ：： 地段优势——全球金融中心CBD正核心位置，绝版版地段，首席地位 品牌优势品牌优势—— 四季酒店私人住宅四季酒店私人住宅 ，顶级酒店式服务顶级酒店式服务 ，上海唯上海唯一 ，全球全球 1/181/18 产品品质——层高4米，顶级豪华装修，家私全配，拎包入住 价格定位价格定位 以项目优势价值+中原营销执行力化解解产品劣势，并充分显现项目市场性价 本案建议价格：均价12万元/平米 价格区间：100-15万元/ 平米 注：以上售价是根据目前情况进行预判注：以上售价是根据目前情况进行预判的的的的基准价格，最终价格要根据销售时的市基准价格，最终价格要根据销售时的市 场行情以及本案的销售道具场行情以及本案的销售道具准备、营销推广策略等确定准备、营销推广策略等确定 我们的客户圈定： 终端使用客户——行政高管、企业高管、集团骨干精英、“空中飞人”、外派高管、明星 目标客户认定标客户认定—— 中国内地客层中国内地客层、港澳及外籍客港澳及外籍客层层、上海江浙客层上海江浙客层、富富二代代、明星明星 物理价值物理价值 定位演绎定位演绎 价值稀缺 豪宅新地标 便利稀缺缺 结合推广演绎 品质奢华 全球1/18 高奢 彰显产品的唯一价值 产品唯一 空中御所 服务 来感染共鸣我们的终端客 户户 ，影响我们的目标客群影响我们的目标客群 陆家嘴大户型客户分析： 年龄分布