房地产中介实务 廖俊平.pdfVIP

第 1 页 第一节　　我 国的房地产 中介 市场 中介组织 ，在我 国是随着社会主义市场经济体制建立 的 需要而重新提 出的一个概念 。它指 的是介于政府与市场主体企业 之 间、商品的生产者与经营者之 间以及个人与单位之 间，那些从 事服务 、协调、评价等活动 的机构和个人 。 中介是商品经济发展到一定阶段 的产物 ，是随着市场交换 的 发展逐步建立起来 的。在货 币出现 以后 ，货 币作为一般等价物 ， 克服 了人们在交换过程 中的困难 ，但 同时 ，货 币的出现也使商 品 交换在 时间上 、空 间上产生 了相分离的可能性 ，买者不一定买到 商 品，卖者不一定卖掉商 品。在这种条件下 ，为 了买卖双方都能 实现商 品与货 币的交换 ，从社会劳动分工 中分离 出来一部分人 ， 专 门从事在 买卖双方之 间牵线搭桥 ，提供供求和价格信息 ，来促 成商品交换 。专 门从事这种 中介服务 的人就是初期的经纪人 。 在我 国历史上早就有 中介行业 的存在 ，他们在历史上先后被 称为 “牙人”、 “牙侩 ”、 “牙商 ”，他们的同业组织被称为 “牙 行 ”。清朝 时期 ，外 国人来华贸易，必须通过牙行 、牙商 ，不得 直接与 中国商人接触 ，于是这 时期 的牙商成 了 “买办 ”，代理外 商进行进 出口货物的贸易，代表外商与地方官员打交道 。 新 中国成立初期 ，在存在 多种经济成分 的条件下 ，城 乡经济 活动 中仍然有经纪人从事 中介服务活动 。以后 随着土地改革和社 会主义改造 的全面完成 ，多种经济成分并存改造成 了单一 的社会 第 2 页 主义公有制 。与此相适应 ，我 国经济体制逐渐建成 了高度集 中的 计划经济体制 ，生产 由国家下达指令性计划 ，工业产 品由商业部 门统购包销 ，农产 品 由国家统购 统销 ，产 品价格 由国家统一规 定 ，工厂企业所 需要 的原材料 由国家统一调拨 。在这种体制下 ， 没有经纪人存在 的条件 ，不需要经纪人插足于商 品流通领域 。从 此 ，中介在我国就销声匿迹了。 党 的十一届三 中全会之后 ，我 国开始实行改革开放政策 ，商 品经济发展起来 ，各种 中介组织又重新 出现在经济生活舞 台上 。 特别是党 的十 四大 明确提 出建立社会主义市场经济体制之后 ，适 应市场经济发展 的需求 ，中介业如雨后春笋般发展起来 。 我 国房地产 中介业经过十几年 的发展 ，已初具规模 。一大批 房地产知识广博 、市场经验丰 富的中介人员活跃在房地产开发 、 销售 的各个环节 ，极大地推动 了房地产业 的发展 。但 由于房地产 中介业发展迅猛 ，中介从业人员的素质参差不齐 ，出现 了许多不 规范和违法 、违章现象 。进入新世 纪 ，中国即将加入 ，房 地产 中介服务是外商最想进入 的一个行业 ，也是受影响最深 的行 业之 一 。与 发达 国家相 比 ，我 国的房 地产 中介服务业 不但 规模 小 、素质差 ，而且管理不规范 ，服务质量差 。因此 ，中介服务行 业应尽快提高服务质量 ，规范运行秩序 ，组建大型 中介企业 ，积 极 占领国内中介服务市场 。 一、房地产 中介 的概念 “中介 ”一词现在使用 的频率很高 ，是一个 意义很广但含义 不很确 定 的词 。在本书 中，我们依据 《城 市房地产 中介服务管理 规定》 年 月 日建设部第 号令发布），将房地产中介 定义为 ：房地产 中介是指房地产咨询 、房地产价格评估 、房地产 经纪等活动 的总称 。 同样依据 《城市房地产 中介服务管理规定》 ，本书将房地产 第 3 页 咨询 、房地产价格评估 、房地产经纪分别定义为 ：房地产咨询是 指为房地产活动 当事人提供法律法规 、政策 、信 息、技术等方面 服务 的经营活动 ；房地产价格评估 ，是指对房地产进行测算 ，评 定其经济