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湖州现代生活广场项目评估报告 一、湖州概况 1、区域位置 湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西为安徽，北濒太湖，与无 锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。 湖州有较好的区位条件。距杭州 75 公里、上海 160 公里、南京 220 公里。 南北走向的 104 国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318 国道、被誉为 “东方小莱茵河” 的长湖申航道、已开工建设的申苏浙皖高速公路贯穿湖州全境。 新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖 州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。 联合观点： 从区域位置来看，西面为安徽省，在这个方向上对湖州经济和房地产市场 发展的有利影响不是很大。北面的太湖对湖州旅游产业和旅游房地产业尤其是 别墅市场具有一定的支撑作用。但是这两个方向难以导入外来消费客源。东面 的上海和南面的杭州由于宏观调控致使原来的投资客源的撤场而对湖州房地产 业的支撑作用不大。 1 湖州现代生活广场项目评估报告 2、经济发展状况 湖州经济发展状况表 项目 数值 同比增长 GDP （亿元） 590.69 15.40% 其中第一产业（亿元） 64.81 8.20% 第二产业（亿元） 323.69 18.50% 第三产业（亿元） 202.19 12.90% 人均 GDP （元） 22966 20.67% 固定资产投资（亿元） 365.47 36.40% 其中房地产开发投资（亿元） 56.86 37% 进出口总额（亿美元） 16.97 39.40% 人民币存款余额（亿元） 527.39 8.40% 城镇居民人均可支配收入（元） 13487 8% 数据资料来源：湖州统计局  湖州经济发展整体上呈现快速的发展势头，GDP 呈现快速增长态势。  湖州市的产业结构进一步优化，第三产业所占比重进一步提高，但其增长势 头低于第二产业，湖州市仍然是一个以工业为主的城市，并且有进一步强化 的态势。  固定资产投资呈现快速的增长势头，尤其是房地产业的开发投资，但其所占 固定资产投资的比重只有 15.56%，距离支柱性产业仍然有较大距离，意味着 房地产业仍然具有较大的发展空间。  湖州进出口呈现快速增长态势，其经济的外向度进一步提高，达到了 23.8% ， 这对于湖州未来房地产市场的发展具有重要推动作用。  湖州市人民币存款余额增速放缓，主要是居民的人均可支配收入增长速度下 降了 2.7 个百分点，而消费支出增长速度却没有下降，同时 2004 年银行存 款利息的实际负利率也打击了居民的存款意愿。 合富观点： 湖州市经济呈现快速的发展势头，城市经济的外向度进一步提高，但房地 产所占固定资产投资的比例不高，这预示着其房地产业的未来发展空间较大。 但是镇居民的收入水平却没有呈现相应的快速增长态势，消费者在商品房方面 的价格承受能力相对降低，这对于湖州市以及本项目可能产生一些影响。