物业财务管理.pdf

第五章 物业财务管理 【教学目的要求】 • 了解财务管理机构设置与管理体 制，理解资金的筹措与使用、财 务管理机构的管理制度、财务核 算方法，掌握物业管理资金来源 和物业管理费用的构成。 教学内容 物业管理 财务管理机 资金来源 构设置与管 理制度 物业服务费的 构成及测算 物业管理资金 的筹措与使用 第一节 物业管理资金 来源 • 物业专项维修资金 • 物业服务收费 • 经营性收入 • 特约服务收入 • 公众代办性服务收入 一、物业专项维修资金 • 根据《物业管理条例》第54条规定：住宅物业、住宅小 区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业 的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 • （一）物业专项维修资金的涵义 • 物业维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修 期满后的维修、更新、改造的专项资金。按照有关规定， 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、 共用设施设备的维修资金。 • 专项维修资金是物业共用部位、共用设施设备的“养老 金”。由全体业主按产权份额分期缴交，因使用时数额较 大，需提前筹备的一笔基金。 （二）物业专项维修基金的建立 1．缴交范围（哪些物业的业主应当交纳） 三类物业的业主应当按照国家有关规定交 纳专项维修资金。 • 第一类:住宅物业的业主 • 第二类:住宅小区内的非住宅物业的业主 • 第三类:与单幢住宅楼结构相连的非住宅 物业的业主 2．商品住房维修资金的收取 • 《住宅专项维修资金管理办法》2007年10月30 日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部 联合签署，自2008年2月1 日起施行。 • 第二章交存中第七条 商品住宅的业主、非住 宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅 专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住 宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工 程每平方米造价的5%至8% 。 直辖市、市、县人民政府建设（房地产） 主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公 布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资 金的数额，并适时调整。 3 ．公有住房售后的维修资金收取 《住宅专项维修资金管理办法》第八条 出售 公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维 修资金： 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专 项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住 宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2% 。 售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售 房款中一次性提取住宅专项维修资金。 （三）物业维修资金的使用与管理 1．物业维修资金的权属和用途 • ①权属：住房专项维修资金属于业主所 有。 • ②用途：专项用于物业保修期满后物业 共用部位、共用设施设备的维修和更 新、改造，不得挪作他用。 2．物业维修资金管理使用的原则 （1）坚持“专款专用”的原则。严禁挪作他用。专项维修 资金要按照下列规定使用： • 住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主 承担。 • 住宅共用部位和共用设备设施的维修、更新费用，由 整幢住宅