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城市地铁对沿线住宅价格的增值效应分析 摘要：城市地铁是具有明显经济外部性、公益性的公共基础设施，其高效的通达性对沿线的住宅增值效应明显。基于此，以昆明市地铁1号和2号线周边住宅作为研究对象，通过构建特征价格模型，分析得出住宅至地铁站点的实际距离及住宅至CBD的实际距离两个变量对住宅价格的影响比较显著，且城市地铁对沿线住宅有明显的增值效应。 网:m 关键词：城市地铁；沿线住宅价格；增值效应 中图分类号：F293.文献标志码：A文章编号：1673-291X（2017）29-0099-03 一、城市地铁对沿线住宅价格影响的理论分析 根据基本原理，价格的确定是由供给和需求的相互作用决定的。就房地产行业而言，住宅的供给存在相对刚性，具有明显区位优势的商品住宅稀缺性明显提高，在市场环境良好、价格信号有效的情况下，土地及住宅的价值将得以显现，增值效应体现在土地及其住宅价格的上涨。 （一）投资效应 城市地铁建设是一项巨额投资项目，直接的投资增加，会形成一定的资本积累，会导致地铁沿线土地资本量增加，从而使得沿线地区土地及其住房价值提升。相对于城市公交而言，地铁建设会使城市的通达性明显提高。如表1所示，地铁乘坐时间相对公交节省时间比例约为55.50%，地铁的通行效率为公交的2.26倍。交通条件的提升不仅改善了市内交通便捷程度，而且改善了对外（其他城市）交通条件，特别是昆明市地铁1号和2号线直接连通北部汽车站、火车北站、昆明站等对外交通出入口。 （二）乘数效应 首先，为保证城市地铁建成后的正常运行，区域供应、站点与地面公交的衔接等基础公共设施应得到进一步的完善，使得沿线地区土地价值升高。其次，正的外部效应会带动社会服务业的集聚以及沿线学校、公园、医院等公共服务设施功能效用的放大，从而促使沿线住宅价格的提高。最后，从开发商角度考虑，城市地铁的建设与运行使沿线地区土地利用及空间的潜在价值实现的可能性增加，吸引更多开发商投资，形成更多的资本积累，导致土地价值升高、沿线住宅价格上涨。 （三）替代效应及组合效应 城市地铁能在短时间内较长距离的大量转移通行人口、其高效的通达性能有效地减少通行的时间成本，因此会形成对城市其他公共交通工具的替代。而且城市地铁大多属于地下设施，能够有效节约空间、缓解拥堵、减少污染和避免资源浪费。就居住在非就业中心且交通条件相对较差的居民住宅选择的替代来说，在距离就业中心相同距离情况下，选择租住或购置地铁沿线住宅需求增加，导致地铁沿线地区住宅竞争性需求增加，从而引发该地区住宅价格上升。 组合效应的主要表现是地铁线路的开通可以与其他交通方式有效衔接、优势互补，市民可以根据自己的具体情况科学合理地组合其出行方式，不仅是个体出行效率提高，而且通过科学的组织可使整个城市交通资源得以优化配置。 二、研究对象选择及特征价格模型构建 （一）研究对象概括描述 昆明市有地铁1号线和2号线（2号线未全部完工，1号线2号线在环城南路站交?R，其间换线不换车，因此在研究时作为一条轨道线处理），是贯穿昆明市南北的主要轨道线路，全长41.4公里，全线共设31个站点，途径盘龙区、五华区、官渡区和呈贡区4个行政区。本文以昆明市地铁1号和2号线站点周围4000m半径内的新开发楼盘作为研究对象，其中删除了别墅等高档住宅、经济适用房项目，主要为普通商品房。 （二）特征价格模型主要函数形式 特征价格模型认为房地产价格是由房地产不同的特征组合所带给人们的效用决定的，当房地产自身的特征数量发生改变时，价格也会随之产生差异。一般来说，特征价格模型的基本函数形式主要包括以下4种，各式中：P表示住宅单价，Zi表示第i种特征变量，αi为第i种特征变量待估计的系数，α0代表常数，ε为随机误差项。 1.线性形式的特征价格模型 住宅价格与各特征变量之间的关系为线性关系，各回归系数代表特征变量发生单位变化所引起的住宅价格的平均增值量： 2.对数-线性形式的特征价格模型（弹性模型） 住宅价格与各特征变量均采取对数形式，各回归系数对应着特征变量的价格弹性，即特征变量的百分比变化引起的住宅价格的百分比变化， 3.半对数线性形式的特征价格模型（增长模型） 各特征变量采用线性形式，住宅价格采用对数形式，回归系数对应着特征价格与住宅总价格之比，即特征价格的单位变化引起的住宅价格的百分比变化， 4.Box-Cox变换函数形式 当自变量和因变量的λ均取1，则是一个简单的线性函数。当自变量的λ均为1和因变量的λ接近于0时，则变成对数线性形式。 三、城市地铁对沿线住宅价格影响的实证分析 （一）特征变量及样本选择 本文选定住宅均价作为因变量，结合昆明市住宅市场特点，将影响住宅价格的特征变量分为区位、环境和微观因素三大类，并最终选择了6个影响因素作为特征变量进行分析。关于特征变量类型、对特征变量含义的解释见表2。 其