房地产估价方法与程序之收益法丶假设开发法.pdf

第七部分 收益法 第七部分 收益法 第一节 基本原理 第一节 基本原理 第二节 估价程序 第二节 估价程序 第三节 基本公式 第三节 基本公式 第四节 净收益 第四节 净收益 第五节 资本化率 第五节 资本化率 第六节 运用举例 第六节 运用举例 1 收益法 收益法 第一节 基本原理 第一节 基本原理 概念 概念 • 又称收益还原法，求取估价对象未来的正常净收 益，选取用适当的资本化率将其折现到估价时点后累 加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 • 收益法估算的价格称为“收益价格” 。 理论依据 （原理） 理论依据 （原理） ——房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 • 预期原理 n a i V  i i 1 (1r ) • 资金时间价值原理 2 收益法 收益法 第一节 基本原理 第一节 基本原理 适用对象 适用对象 • 有收益或有潜在收益的房地产，如农地、商业、旅 馆、餐馆、写字楼、公寓等房地产 • 不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属 的这类房地产有收益 • 政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的估 价，大多不适用收益法 应用的关键和难点 应用的关键和难点 净收益的求取，资本化率的确定 3 收益法 收益法 第二节 估价程序 第二节 估价程序 1．搜集有关房地产收入和费用的资料； 1．搜集有关房地产收入和费用的资料； 2．估算潜在毛收入； 2．估算潜在毛收入； 3．估算有效毛收入； 3．估算有效毛收入； 4．估算运营费用； 4．估算运营费用； 5．估算净收益； 5．估算净收益； 6．选用适当的资本化率或折现率； 6．选用适当的资本化率或折现率； 7．选用适宜的计算公式求出收益价格。 7．选用适宜的计算公式求出收益价格。