房地产估价 第五章 受益还原法（同济大学）.pdf

第五章 收益法 第五章 收益法 地产估价 5-1 收益法概述 一、概念 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利 率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法 二、适用范围 有收益 有潜在收益的房地产 三、理论依据 预期原理 第五章 收益法 地产估价 5-1 收益法概述 四、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到 的收入 4、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其 他资本或经营的收益 5、估算净收益 净收益＝有效毛收入－运营费用 6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 第五章 收益法 地产估价 5-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 a a a a a a 1 2 3 4 t n 0 1 2 3 4 t －1 t t+1 n-1 n n a i V i i 1 1 rj j 1 a a a V 1 2 n 1 r 1 r (1 r ) 1 r (1 r )( 1 r ) 1 1 2 1 2 n 第五章 收益法 地产估价 一、一般公式 a a a a a a 1 2 3 4 t n 0 1 2 3 4 t －1 t t+1 n-1 n n a a a a V i i 1 2 2 n n i1 1 r 1 r