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I有企业转让自用房地产涉税问题研究 【摘要】随着我国经济发展水平的日益提高，经济发展 形式多样化突显。国有企业经营过程中涉税业务的处理方式 也变得灵活多样。因此，如何有效利用、管理国有企业所持 房地产成为国有企业内部管理的一项新课题。本文针对国有 企业转让自用房地产问题，通过比较分析传统房地产直接转 让与股权转让间接转移房地产相关控制权两种方式的相关 税负成本，总结了上述两种方法的特点及适用情况。 【关键词】房地产股权转让税负分析 近年来，我国经济增长迅速，以房地产行业高速增长为 显著标志。国有企业所持房地产价值也随之水涨船高，房地 产为国有企业带来的额外效益不容小觑。这也引起了国务院 国有资产监督管理委员会等相关国有资产主管部门对国有 资产管理的日益重视。中华人民共和国第十一届全国人民代 表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日通过了 《中华人民共和国企业国有资产法》，并自2009年5月1日 起施行。该法律的实施规范了国有资产管理，维护了国有资 产的安全和完整，提高了国有资产的使用效益；一定程度上 遏制了过去对于国有资产管理不严，国有资产管理混乱的现 象；严肃了国有资产管理纪律，规范了国有资产管理办法， 切实执行国有资产管理的相关规定；肃清了过去国有资产账 实不符，有账无物，资产登记不及时，资产处置与转让手续 混乱的违法违规行为；加大了国有资产管理责任。对于违反 国有资产管理相关条例的行为，国务院国有资产监督管理委 员会等相关国有资产主管部门加大力度严肃处理，绝不姑 息，形成了现有国有资产管理的规范化、科学化、有效化。 一、国有企业自用房地产的现状 国有企业固定资产是指由国有企业占有、使用，为生产 商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，在使用过程中基 本保持原有实物形态，单位价值较大，使用年限在一年以上, 在法律上确认为国家所有，能以货币计量的有形经济资源。 单位价值虽未达到规定标准，但是耐用时间在一年以上的大 批同类物资，也作为固定资产管理。其中，出租的固定资产, 是指企业以经营租赁方式出租的机器设备类固定资产，不包 括以经营租赁方式出租的建筑物，后者属于企业的投资性房 地产。由此可见，国有企业持有的房地产可分为两类：国有 企业生产经营用房地产、国有企业投资性房地产。 按照传统观念，国有企业持有房地产的目的是为了生产 商品、提供劳务、出租及经营管理，即国有企业持有的房地 产是为国有企业的生产经营、管理活动提供场所条件，保证 国有企业的生产经营活动正常、有序进行，有的国有企业房 地产的建设甚至考虑到国有企业的长期发展战略因素。所 以，现代房地产管理不仅要适用于国有企业当前的生产、经 营活动，更要从长远角度考虑，与国有企业的经营方针、经 营战略相互辉映、相互促进。 国有企业所持房地产因其当前价值及预期价值巨大，成 为国有企业一项重大的长期资本。从资本投资角度，国有企 业持有房地产为国有企业带来的经济效益分为：初始期现金 净流量、经营期现金净流量和处置期现金净流量。尽可能增 加房地产投资过程中的现金净流量已成为国企在房地产管 理过程中的主要任务。本文仅就房地产处置过程中，通过降 低房地产处置成本来增加处置期现金净流量的问题进行讨 论。 二、国有资产转让的相关法律规定 根据《中华人民共和国企业国有资产法》规定，国有资 产转让，是指依法将国家对企业的出资所形成的权益转移给 其他单位或者个人的行为，按照国家规定无偿划转国有资产 的除外。国有资产转让应当有利于国有经济布局和结构的战 略性调整，防止国有资产损失，不得损害交易各方的合法权 益。国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。履行出资 人职责的机构决定转让全部国有资产的，或者转让部分国有 资产致使国家对该企业不再具有控股地位的，应当报请本级 人民政府批准。国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公 平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外, 国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转 让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让 方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。转让 上市交易的股份依照《中华人民共和国证券法》的规定进行。 《国有企业固定资产管理办法》规定国有企业处置资产 （包括调拨、转让、报损、报废等）应向企业主管部门、国 有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意 处置。资产转让必须由具备资产评估资格的第三方按照市价 进行评估。国有企业资产的处置收入属国家所有，并按国家 有关规定执行。 三、国有企业自用房地产不同转让方式的案例分析 国有企业转让自用房地产方式是受让方以货币资金形 式支付为代价，接收与房地产相关的所有权和使用权等权 利，同时与房地产相关风险也随之转移，转让后买卖双方法 律地位无明显变化，权属清晰。在国有企