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商品房预售合同备案及预告登记有效衔接 商品房预售合同备案是指房地产开发企业取得了商品房 预售许可证后，在与承购人签订商品房买卖合同之日起30 日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部 门和土地管理部门办理登记备案手续。预告登记是为保全一 项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记。 预告登记有多种类型，实际工作中预告登记与商品房预售合 同备案容易混淆又存在紧密联系且衔接的是预购商品房预 告登记。为了表述方便，本文如无特殊说明，文中的预告登 记即为预购商品房预告登记，商品房预售合同备案与预售合 同备案所指意义相同。 一、预售合同备案与预告登记的联系与区别 《房屋登记办法》第70条规定申请预购商品房预告登 记应当提交已登记备案的商品房预售合同，可见预售合同备 案与预告登记有时间先后顺序的。预售商品房合同备案是预 告登记的必要前置条件，是二者发生衔接关系的基础。 二者的区别主要体现在如下几方面。 1?性质不同：预告登记是《物权法》规定的不动产登记 制度，是将来发生的不动产物权的请求权，属于民事制度。 合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度，使 买受人取得有限购买权和期待权，可以预防一房多卖的效 力，是行政管理制度。 2?功能不同：预售合同备案具有保护预告人、维护房地 产市场制度、有助于房地产行政管理部门加强对房地产市场 监督管理的作用。预告登记是保障其权利人将来实现物权， 如未经预告登记的权利人同意，处分该不动产不发生物权效 力。 3?强制性不同：合同备案具有强制性，是开发商的单方 义务。预告登记不具有强制性，是开发商与买受人双方约定 的登记。 4?适用范围不同：预售合同备案适用于商品房，仅指商 品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产，包括 商品房预告登记、商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移 预告登记、房屋抵押权预告登记。 二、预告登记与预售合同备案衔接中存在的问题 从上述分析可以看出自预购人申请开始申请预告登记 之时起，预售合同备案即与预告登记发生联系，从实践来看 二者衔接过程中主要存在如下问题。 1.预售合同备案的预购人与预告登记申请的申请人不 一致 案例一：单身的雷先生于2010年8月购买了住房一套, 2011年2月雷先生与施女士喜结连理。2012年6月因雷先 生购买的楼盘已具备按揭贷款的条件，银行方面要求雷先生 夫妇先共同申请办理预告登记，后办理预购商品房抵押权预 告登记。雷先生及其配偶也同意银行意见，要求房屋登记部 门办理共同共有的预告登记。因为预售合同备案与预告登记 存在时间差，预购人因婚姻状况变化导致预告登记申请人与 预售合同备案中的预购人不一致。其他如离婚、继承等状况 也有类似不一致的情况。 2.预售合同备案的事项与预告登记申请内容不一致 目前很多地方预售证发放及预售合同备案管理不严，也 由于体制的原因存在预售合同备案与预告登记不是同一套 信息系统，不是同一个部门办理这两类业务。这种做法的结 果导致预售合同内容与预告登记申请的事项不一致。比如， 由于规划设计变更导致的预售合同备案的房屋面积与预告 登记中房屋的预测绘面积不一致。另外，房屋楼盘坐落变更 也会导致预售合同备案与预告登记申请内容不一致。预售商 品房合同买受人及其购买房屋的基本情况是房地产市场监 管的重点，也是预告登记登记簿的主要记载事项。 3?预售合同登记备案与已有预告登记矛盾 案例二：市民王先生购买了商品房，持经过备案的商品 房预售合同以及其他证件申请办理预告登记，登记机构工作 人员经查询后发现他所购买的房屋已被刘某预告登记，需刘 某注销预告登记后才能受理其申请。根据现行的法律法规， 王先生先与房地产开发公司签订商品房预售合同，房地产开 发公司将预售合同备案，其后王先生持预售备案后的合同到 房屋登记部门办理预告登记。如发生办理预告登记后的房屋 退房现象，则程序应为先注销预告登记再撤销预售合同备案 再撤销预售合同。由于不同部门分别办理预售合同备案与预 告登记，加之对新的登记办法的不了解，刘某可能只撤销预 售合同备案与预售合同，没有申请预告登记注销，导致王先 生申请预告登记的房屋已被刘某预告登记，登记机构无法受 理其登记申请。 三、有效衔接商品房预售合同备案与预告登记业务的建 议 1?着力整合涉房”管理机构的业务职能，将商品房预 售合同备案职能整合到房屋登记部门。房屋登记部门具有丰 富的权属登记管理经验，对预售合同关键事项的审查将更到 位，能更好地审查预购人与预告登记申请人是否一致。 2?大力实施商品房网上备案信息系统管理，将商品房网 上备案系统与房屋登记系统一体化，实现两者业务数据的无 缝对接。 3?严格商品房的预售管理与预售合同备案管理，注重楼 盘表技术在信息管理系统中的应用，以预测绘成果作为楼盘 表建立的依据，严