潍坊高端项目市场竞争报告.pdf

  项目市场竞争报告               一． 竞争结构界定   1   房地产竞争的研究，主要是对区域内单个的产品及由单个产品汇总而成的整体竞争结 构的分析。****项目作为高端定位项目，除区域内的高端项目外，其势必与项目楼盘发生对 潜在消费者的争夺。因此，虽然该楼盘不一定位于项目楼盘的有效辐射区域之内，但仍然应 将其视为潜在竞争者，也是项目可能的竞争对手。因此高端住宅类房地产项目所要面对的竞 争将主要发生于上述有效辐射区域内各类已有、潜在楼盘及因针对同一批潜在消费者的可能 的竞争对手： ****竞争结构分析模型  价格分流  同类产品  潜在竞争压力  现实竞争压力  交通道路  区域辐射  社  项目综合条件  环   ☆ 区 境 有效竞争区域  ☆  配 综合  吸 重点竞  套  竞争力  引 核心区域  争楼盘  ☆ 力 ☆☆ 项目核心区域配套共享，以项目为圆心，半径 2.5 公里圆形内。同时综合考虑到项目 高端物业的市场定位，其辐射能力、影响区域较普通住宅范围较广，从外围的位置区位、环 境、交通、规划、人文，到楼盘本身的体量、价格、产品类 型、建筑形态等，无一不对其 综合竞争力产生细微而深远的影响，对楼盘有效辐射区的界定只能是上述多方面因素定性的 综合判断。同时项目位于潍坊市东部，我们将有效竞争范围界定以项目为右焦点，长轴 5 公里的椭圆内，如下图示意：   整体区域 2 核心区域 有效竞争区域    整体区域： 整体区域的研究源于有效竞争区域内现实供应楼盘及非有效竞争区域内其它可能的竞 争对手。此部分分析的主要意义在于从“面”的角度揭示区域内房地