境外房地产税制的经验及启示-资产评估专业论文.docxVIP

走房产税之后会把每一分钱都花在百姓身上，如教育、治安、 公共设施维护等等。政府用房产税的钱大面积地改善治安、 学校、环境，一旦周边环境治理好了，房子自然增值，所以 对于美国老百姓而言，每一年只出房产价值 1.5%的税金却 可以享受到很多的福利，是非常合算的。 [5]因此即使一些地 区房产税税额较高，当地的纳税人也十分欢迎，因为良好的 公立教育系统(美国的公立教育系统是免费的)手牙利于下一 代的成长。 2. 日本房产税名目繁多。日本的房产税可分为购置房 产、持有房产和转让(出售)房产等三种收税情况。在购置 房产的情况下，所需缴纳的税目有房产取得税、注册执照税、 印花税和继承税(赠与税)等四种。房产取得税的征收标准 是:民用住宅 3% ，非民用住宅4% 。注册执照税的税率在 0.1%到 2%之间。印花税则和其他国家没有什么不间，税率 一般不超过 1%。在日本，继承房产所需要付出的税金数额 较大。继承价值 1000 万日元(约合人民币 80 万元)的房产， 继承税率为 10%; 如果房产价值超过 3 亿日元(约合人民币 2400 万元) ;继承税率将上升到 50%。另外，在日本持有房 产，每年都必须缴纳固定资产税和都市计划税，其税率一般 为 1.4%和 0.3%。这些税金都将用于地方基础设施建设。而 在转让房产的情况下，转让房产的个人需要缴纳的税目有所 得税和居民税两种。税率则依据房产年限的不同而有所变 化，即 5 年以下房龄的建筑物两项税种合计为 30%，5 年以上 则为 20% 。总之，在日本，住房和土地的所有权均可交易， 购置房产就意味着同时拥有了土地所有权。所以，日本的房 产税不仅涉及住房，而且涉及土地，在税制中被称为固定资 产税，纳税人是法律意义上的土地和住房产权所有人。课税 固定资产税按照市场价值来计征，通常每三年进行一次评 估，之后的两年中如无重大变化，一般不再重新估价，日本 全国固定资产税的标准税率是1.4% 。虽然日本的房产税种 类繁多，所需缴纳的税金的数额也比较惊人，但为了兼 顾社会公平，日本政府对一般民用住宅以及公共事业单位的 房产在税额上会实施一定的减兔，如对旧房进行翻建修理、 节能改造等，都可以获得固定资产税的减免。这样既能保护 一般居民的合法权益，又能在一定程度上遏制炒房行为。 [6] 3. 韩国税制应对房地产泡沫。自 1961 年起韩国就开始 征收财产税，这一税种的征税对象是所有拥有土地、房产、 船舶等实物财产的人。亚洲金融危机之后，韩国政府采取宽 松的货币政策，同时放松对房地产市场的管制，以此拉动经 济增长。韩国房地产市场在此政策剌激之下，连续多年保持 高速增长。为了抑制房价过快上涨，韩国政府又制定了多种 赋税制度。其中最具代表性的，就是子 2005 年推出的综合 不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过 6 亿韩元的家 庭，并根据房产总价值的不同，税率在 0.75%至 2%之间浮 动。同时，韩国既有的财产税以土地、房产、船舶等实物财 产的所有人作为征税对象，并依据财产价值的不同实行差别 税率。因此拥有高价房产的富裕阶层要同时承担财产税和综 122 合不动产税，其承担的赋税比其他阶层更重。然而，综合不 动产税对控制房地产泡沫的效果并不理想，韩国房地产业的 投机行为依然大量存在，这主要是因为房价上涨的收益要高 于缴纳的税额。为此，韩国政府出台了房产转让所得税，即 拥布 2 套住宅的家庭在购买房产 2 年之内出售，需缴纳 50% 的房产转让所得税，而拥有 3 套以上住宅的家庭在购买房产 2 年之内出售，需缴纳 60%的房产转让所得税。就算在购买 房产 2 年之后，拥有 2 套以上住宅的家庭在出售房产时，仍 需缴纳 6%至 35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的 出台，韩国的房地产市场渐趋稳定。 [7] 4. 英国房产税分类征收。英国的财产税划分为住房财 产税和营业房财产税(非住房财产税)。住房财产税的征税 对象是住房，主要包括平房、楼房、公寓、出租的房屋、活 动房和可供居住的船只。其纳税义务人是年满 18 岁的住房 所布者或住房出租者。住房财产税的计税依据以住房的评估 价值为基础。税率根据地方开支情况和可收税金的情况由地 方政府来确定，其中住房财产税的税率实行超额累进税率。 住房财产税一般是由纳税人向地方政府的专门机构自动申 报的，经审查确定后可在 10 个月内分期支付或按当地政府 的要求支付。此外，英国住房财产税还有科学的减免政策， 主要包括折扣、优惠、伤或减免三大类。而营业房财产税则 是针对非住宅用房屋征收的一种税。其计税依据为不动产的 市场租金，计税价格是不动产的年净价值，但税率是全国统 一的，且根据不动产的不同用途确定不同税率。其减兔政策 主要包括四大类:一是教堂、农