世联上海黄浦区动迁项目研究市场调查分析报告.pptVIP

* [需求总数] 被拆迁居民都希望以货币补偿款购买安置房源，因为居民需要解决拆迁后的居住问题，并且安置房源价格比市场价便宜。案例显示，所拆户数与房源需求量的比为1：1.2-1.5之间。 案例借鉴 -安置房源 准备充足的房源，对推进拆迁是很重要的。董家渡13A地块原来属南市区的，相对居住条件差、人口密度很高，所以整体拆下来，每拆100户，需要安置房源在200套左右，也就是1：2。 老黄浦地块的相对条件要好一些，可以在1：1.5的水平。 ——董家渡13A地块拆迁公司访谈 137#地块项目拆迁被拆户数与所需安置房源的比例为： ② 董家渡13A、15A地块 ① 卢湾区115号地块 项目总拆迁户数为1370户，截止到2010.3签约率为76% 项目初期的安置房源为1100套，初期的安置房源已用完， 被拆迁居民中，选择购置基地房源的户数占92% 平均每户所需安置房套数 =1100/(1370X76%X92%) =1.15 1：1.2 — 1：1.5 * 本项目中以25平米/人的安置房源标准，结合居民人员数量及房型大小确定选购方案。项目共需房源97850m2。依据本项目的居民结构建议安置房源套数为1353套，拆除户数与安置房源的套数比为1：1.3。 补偿 人口 1房 50m2 2房 75m2 3房 100m2 1或2 1 　 　 3 　 1 　 4 　 　 1 5 1 1 　 6 1 　 1 7 　 1 1 8 2 　 1 9 1 1 1 10 　 2 1 11 2 1 1 12 1 2 1 13 1 1 2 13人 每增加2人，可增购一室户 安置方案 每户人员 0 1或2 3 4 5 6 7 户数 44 244 285 194 122 57 42 说明：以上居民户数及人口统计包含个体户，每户人员已广隆物业出具数据为认定人口。 137号地块居民家庭人员数量统计 每户人员 8 9 10 11 12 13 14 15 户数 20 17 11 6 2 1 0 1 安置房源需求数量 1房套数 2房套数 3房套数 499 500 354 拆迁户数共1046户，共需安置房源套数1353套，拆除户数与安置房源的套数比为1：1.3。供需安置房源面积为97850m2。 案例借鉴 -安置方案 本项目拆迁周期的确定基于足够资金和房源的前提下进行判定 案例借鉴 -拆迁周期 市场比较法 专业人士访谈 项目条件匹配 案例法 拆迁周期 * 对于1000-2000户的动迁基地，在足够资金和房源保障前提下，所需拆迁周期一般在2-3年左右。 动迁地块 拆迁主体 拆除建面 拆迁户数 拆迁进程 卢湾115# 政府 -- 1096 1年，已拆76% 黄浦董家渡13A、15A 政府 6.22万方 2390 1.7 年，已拆完 董家渡10# 开发商 8.08万方 2500 8年，未拆完 黄浦95#、98# 开发商 -- 493 1年，居民要求重新评估 案例借鉴 -拆迁周期 政府拆迁项目在拆迁推进上，对拆迁周期的把控能力强，因为市政工程、重大工程等的拆迁工作更能获得行政手段的支持。 ——发改委访谈 从拆迁公司进场、公告公示、谈判签约等等过程下来，对黄浦区的拆迁项目，拆迁户数到1、2千户的，拆迁顺利的话，一般2-3年内能完成拆迁。但是如果出现资金、房源问题，就很难说了。 相对来说，开发商项目周期会长一点，因为居民的补偿期望会更高，谈判难度大。开发商一定要争取政府协助 ——动拆迁专业人士访谈 专业人士访谈： 对于1、2千户的拆迁基地，一般2-3年内能完成拆迁。相对来说，开发商项目周期会长一点 对董家渡13A、15A地块，为保证在世博会前顺利完成，政府行政支持力度很大，1.7年完成拆迁，可视为拆迁最快推进时间； 董家渡10#地块因资金因素引起的拆迁周期延长，具有极大不确定性。拆迁周期的判定必须满足足够资金和房源保障的前提； [项目条件匹配]拆迁周期受开发商实力、政府资源、拆迁方案等各方面的影响，本项目考虑三峡集团企业实力及开发商开发的项目属性，估计拆迁周期为3年 案例借鉴 -拆迁周期 不符合 符合 拆迁周期影响因素 评价指标 评价结果 拆赔口径 房屋单价选定 是否合理预估居民心理期望？ 房源安置方案 是否考虑居民实际需求？ 政府支援 公信力支持 是否能在项目实施阶段提供公信力支持？ 行政手段支持 是否可以获得强拆等快速推进拆迁进度的支持？ 开发商实力 资金实力 是否拥有足够的资金实力，保证项目拆迁的现金流？ 房源筹措能力 是否能够获得充足政府房源及有资金能力承担市场房源 综合考虑三峡集团企业实力及开发商开发的项目属性，估计拆迁周期为3年 * 实际拆迁中，应