第五章 林地源资产评估2.ppt

欢迎各位光临 第六章 林地资源资产评估运作技巧 第一节 林地资源资产评估概述 1．林地的概念 根据《中华人民共和国森林法实施细则》第二条的规定：“林地，包括郁闭度0.2以上的乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。” 2．林地的特性 （1）林地面积的有限性 （2）林地位置的固定性 （3）林地具有永续利用性 （4）差异性 （5）林地具有一定的生产力 （6）林地的自然与经济的统一性 （二）林地资源资产 1．林地资源资产的概念 作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性，是以林地资源为物质财富内涵的财产。 （1）作为资产的林地必须有明确的产权关系，为特定的法律经济主体所占有，并实施有效的控制。换句话说，就是作为资产的林地，其所有权、使用权必须是清楚的，而且是能够有效控制的。 （2）作为资产的林地必须能够进入市场，用货币计量，并进行货币交换。也就是说，作为资产的林地，企业或个人对其进行经营可获得经济效益，产生利润，并且其价值是可以通过货币进行计量和交换的。 2．林地资源资产的特点 （1）依附性 （2）易变性 二、林地使用权 林地使用权有广义和狭义之分。狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用，包括在林地所有权之内，与林地占有权、收益权和处分权是并列关系；广义的林地使用权是指独立于林地所有权能之外的含有林地占有权、狭义的林地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。 三、林地资源资产评估的实质 林地资源资产的评估实质上是对林地使用权价格的评估，林地使用权是林地使用者依法对林地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。根据有关法律规定，我国的林地部分归集体所有，其余的归国家所有，使用者无林地所有权。 由于林地资源资产的依附性，对林地资源资产的评估(林地使用权的评估)，实质上是根据经营林地上植被产生的超额的利润，作为林地的收益，以此为基础进行林地资源资产的评估。 福建省人民政府规定山价（一个经营周期的用材林林地使用权收益在主伐时的后价）为林价(立木价)的10～30%。按福建现行的生产水平和有关技术经济指标，其年地租约为50—150元／(公顷·年)，十分低下，而在福建南部的经济林经营中，年地租一般为150～1200元／（公顷·年），两者的差异较大。 四、影响林地资源资产使用权价值的因素 (一)林学质量 1．土层厚度 2．腐殖质层厚度 3．土壤质地 4．海拔高度 5．坡位 6．坡向 7．坡形 8．地势 (二) 经济质量 经济质量主要是指林地的经济位置，它通常以林地交通运输条件作为主要指标。 如以近期内道路是否能达到小班，将小班分为即可及小班（道路已达到该小班内或小班附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即可运出）；将可及小班（近期内道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道路且道路修建投资在木材生产成本可承受的范围内，即可运出）；不可及小班（近期内道路无法延伸到小班附近，采伐木无法运出）。 可及度是最粗放的地利等级划分，它从道路修筑的投资出发直接决定了森林资源是否能成为资产及资产价格的高低。不可及林的资源由于近期内无法开发利用，无法体现出其经济价值，因此，不可及林资源在近期内暂时还不能作为森林资源资产，而只能作为潜在性的资产。将可及林的资源由于其开发利用需要一定数量的道路修筑投资，该投资必须加到木材生产成本中，使木材生产的成本加大，生产的经济效益下降，其森林资源资产的价值也大大降低。即可及林资源，它已具备了采集运输条件，其开发利用基本不需要道路的投资，木材生产的成本低，经济效益高，其资源性资产的价格也高。 对经济质量的评定仅以道路修筑的投资费用考虑的可及度是不够的。从木材生产成本费用的开支的分析中可知，在各项木材生产成本中运输费用的开支变幅极大。 。因此，在森林资源资产的评估中，评定林地的经济质量，除考虑可及度外，还必须根据木材运输的成本来划分地利等级。 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平和交通运输条件进行分级，并确定各个等级的地域系数，以该系数来修正林地的价格。 （三） 森林经营的方式及强度 （四） 林产品的市场价格 （五） 生产周期 （六） 有林地与无林地的差别 （七） 评估时间与交易案例时间的差异 (八) 作林地使用，还是改变林地的用途 (九) 林地交易的迫切性 第二节 用材林林地资源资产评估运作技巧 一、同龄林林地资源资产评估 同龄林是林分中林木年龄相对一致的森林，同龄林的结构单一，经营措施易于实施。其林地资源资产的评估方法比较成熟，主要的方法有现行市价法、林地期望价法、地租资本化法、林地期望价修正法和林地费用价法。 （一）现行市价法 现行市价法是在同一林地区位内选取三个或三个以上与