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广州各大新城分析报告 广州涛略投资咨询有限公司 二零一五年十二月 目录 1珠江新城 2 口云新城 3广钢新城 4广纸新城 5广州国际金融城..… 6各新城对比 5 7 9 13 15 1珠江新城 地位难以撼动 新城规划：作为广州第一对外形象存在 a 1993年起，广州市政府致力于把珠江新城打造为广州CBD,投入至少200多个亿打 造广州首席商业地段。珠江新城汇聚众多壯界500强、跨国公司总部、人型集团总部和银行 总部等。珠江新城也作为广州的第一对外形象存在。广州地标530米的东塔（周大福中心）、 430米高的西塔（IFC）、广州国际金融中心、广州新电视塔、海心沙公园、花城广场等都在 珠江新城。 商圈发展：品牌同质化严重空置率较高 紧邻天河商圈的珠江新城商圈已有地下购物中心花城汇、高徳置地、西塔、太阳新天地 以及准备投入运营的东塔K11等商业物业。记者走访了解到，珠江新城商圈存在品牌同质化 严重，空置率相对较髙的情况。记者在珠江新城站上方的高德置地广场看到，广场分为“春 夏秋冬〃四个商场，春、夏商场的人流不少，而秋冬广场与Z相比则显得寂静不少。和高德 直地广场打通的广州友谊商场虽然基本没有空置商铺，但平时人流量也并不多。 新商圈的发展培育需要时间，珠江新城以商业写字楼为主，居住人口较少，白天多是上 班族，晚上该地区人口人多流出了，消费的黄金时间人流明显不足。但商圈未來发展看好, 随着珠江新城东部居住区的崛起，人批中髙收入的市民入住，加之政府规划的不断引导、未 来交通系统的不断完善，整个CBD商圈的人流量会不断加大，商业氛围也将随Z形成。 区域楼市：豪宅单价突破十万大关 经过十多年的发展，珠江新城目前已取代原來天河北的位置，成为新贵CBD,房价也一 度上升，从十年前的均价七八千到如今区域内部分楼盘价格突破十万大关。目前，珠江新城 嘉裕公馆参考均价4.7万元/平方米，尚东君御参考均价5万元/平方米，保利心语二手房的 放盘价在3.6万至4.2万元/平方米Z间。而中海观园放盘价4.3万至6万元/平方米。凯旋 新世界放盘价集中在4.4万至8.2万元/平方米。 未来发展： 公开资料显示，广州Kll Office身处于广州周大福金融中心（即东塔）7~66层、共53 层，由箸名的KPF建筑设计所设计，总共分为4个区域，总而积超过22万平方米，是广州市内冃前而积最大的国际性超甲级写字楼。其中单层租赁而积约3500-3700平方米，为全 广州最大单层租赁面积。其预计于2016年笫三季度正式投入运营。 广州市中央商务区，广州国际性城市形象的“窗口” 珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主， 两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的 交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州大剧院、广东省博物馆、广州市图书馆、广州市 少年宫等重要公共设施，花城广场、海心沙市民广场等。 地区性质为21壯纪广州市中央商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金 融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流少合作的棊地，是 集中体现广州国际性城市形象的窗口”，是中映承认的三个国家级中央商务区之一（另外 两个为北京商务中心区与上海陆家嘴金融贸易区）。 广州珠江新城规划图 有IF区*鼻 _ 应購务/ 商务症区■ -行政办公区 有IF区*鼻 _ 应購务/ 商务症区■ - 行政办公区F与入口广场:自然村址＜■ ■ 飞任区. ■?J K?| I 二-■…t T 二居住与H ）咼务办公区 | T；1f 区 商贸办公区 丘0 G区 莺审英产場.商业/居住区 「匚J区’“7 k商务办公区卅k -与文化娱乐区 ■ NI 区/ ； ■ 文化娱乐絲合 区写赛马场“ °区?n 商住与公建用地区.? K区J 商住用地区i H区 别墅区与 d 珠江公园一 ；L M ? :r商住用地 \ N?区.M 商业、商务办公与旅业区- 2白云新城 风华正茂加速腾飞 新城规划：今年再次修改规划强化商务服务功能 据了解，今年3月份白云新城控规修改获市政府批准并正式实施。白云新城规划再次修 改，将打造成为全区经济发展核心引擎。 口云新城位于口云区南部，口云山西麓，规划范围用地面积9.04平方公里。口云新城 原来的控规在2010年获得批准，木次新控规保持原规划的“云山西麓的宜居新城，主城区北 部的商业文化服务屮心〃定位延续不变，但要强化商务服务功能，整体提升地区综合服务能 力。 商圈发展：商圈氛围日益成熟 在这十年间，口云新城造就北部文化小心，落成口云国际会议中心、口云新体育馆，周 边还有广东音像博览会、广东音像城、白云文化创意产业集聚区等。此外口云新城也以更高 起点、高标准组建南部商业中