不动产价格泡沫影响因素跟研究探究资料.pdfVIP

不動產價格泡沫影響因素之研究 ─台北及上海之比較 ∗ ∗∗ ∗∗∗ 楊宗憲 鄭博文 蔡美惠 摘 要 過去有關不動產價格泡沫研究多指出價格泡沫的發生 與總體經濟變數存在高 度相關，如貨幣供給過多或資金成本過低 均可能引發資產價格膨脹，進一步出現 價格泡沫的現象。從各國經驗顯示，價格泡沫的增減幅度多不相同，在相同的時 期有些地區價格泡沫增加幅度較大，有些地區又相對較少；但文獻上卻少有探討 不同地區價格泡沫影響因素之差異，以致於市場在看待價格泡沫之變動時，多會 陷入與其他國家／地區市場比較之迷思，進而影響對價格趨勢之正確判斷。 本研究希望從台北及上海價格泡沫變動影響因素之差異，進一步解讀價格泡 沫的大小與當地總體經濟條件的關係為何？本文採用狀態空間模型進行實證分 析，結果顯示無論台北或上海之不動產市場皆存在泡沫化現象，以台北而言，泡 沫價格於 2000 年第 2 季達到最大化；而上海之泡沫價格則於 2008 年 3 月達到最 高峰。此外，本研究實證結果顯示，貨幣供給額、通貨膨脹率影響台北之不動產 泡沫價格較為顯著，而上海之不動產泡沫價格則受貨幣供給額及貸款利率之影響 較為顯著。 關鍵詞：不動產價格泡沫、總體經濟變數、影響因素 ∗ 國立屏東商業技術學院不動產經營系助理教授 ∗∗ 國立屏東商業技術學院不動產經營系副教授 ∗∗∗ 國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士生 1 壹、前言 不動產價格的波動不僅影響財政狀況以及許多企業和 家庭，而且在總體經濟 層面也扮演著重要的角色。不動產價格的變化會引發或增強總體經濟的波動。因 此，保持不動產價格與經濟之間的穩定關係是非常重要的。而泡沫經濟的產生來 自於經濟投機活動而導致市場價格大起大 落，可謂市場經濟失衡的一種現象。不 動產業自身的特性及其與銀行的密切關係 ，又進一步加深了金融系統的脆弱性， 更有甚者將導致銀行資金鏈條的突然斷裂，引發金融 系統性危機，危害金融安全。 不動產價格的迅速上升和崩裂，不僅引爆不動產價格泡沫，還對居民的財富與消 費產生重大的不利影響，造成社會整體福 利的下降。因此，研究不動產價格泡沫 問題具有非常重要的意義。 自1990年後，泡沫經濟所造成恐慌取代了一般民眾所擔憂的景氣衰退，而 「都 會地區房價過高」更為行政院公布之十大民怨之一，在房價屢創新高的同時 1 ，台 北市家戶所得成長率卻只有 2%左右，究竟在家戶所得僅有小幅成長的情況下，是 那些因素構成如此高的房價？此是否代表其不動產市場存在泡沫化現象？若果真 存在不動產價格泡沫，又該如何衡量？ 在另一方面，中國自改革開放以來，經濟快速成長， 成為全球最受矚目的地 區。根據中國國家統計局公佈的經濟數據顯示，1999 年時中國的經濟規模在全球 還僅排名第七，此後一路超越義大利、法國和英國，至2006年底時，已是全球第 四大經濟體。隨著經濟高度的成長，上海房地產業發生了巨大的變化，特別是1998 年住房制度改革以來，房地產業走出多年的調整期，進入了新繁榮昌盛時期，2003 年上海房地業更是呈現了一波高峰，其房價所得比高達7.74倍，此是否也表示其 不動產市場存在價格泡沫？ 泡沫經濟一直是民眾所畏懼的現象，而由許多國內外研究得知國際上許多國 家皆存在房價泡沫現象，如紐西蘭主要城市的房價泡沫化(Bourassa, Hendershott, and Murphy ，2000) 、香港1990 至 2003 年間有泡沫存在 (Hui and Yue ，2006 ；Xiao and Tan ，2007) 、英國住宅市場有泡沫價格出現 (Black,Fraster and Hoesl